福建法治報(bào)—海峽法治在線3月31日訊2017年12月28日，陳某煌和案外人陳某泉共同取得某房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。2018年7月20日，林某與陳某煌、某中介簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定：陳某煌將該房產(chǎn)出售給林某，由林某分期支付陳某煌購(gòu)房款48萬(wàn)元，支付某中介中介費(fèi)4000元，林某已知曉并同意該房產(chǎn)未滿兩年暫無(wú)法過(guò)戶，愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，陳某煌在辦證滿兩年后配合林某辦理過(guò)戶；等等。同月27日，陳某煌和某中介分別向林某出具收條確認(rèn)收到購(gòu)房款47萬(wàn)元及中介費(fèi)4000元。

此后，陳某煌因債務(wù)被泉港法院強(qiáng)制執(zhí)行，泉港法院依法查封該房產(chǎn)。林某遂向泉港法院提起執(zhí)行異議和案外人執(zhí)行異議之訴，均被駁回。2020年11月10日，林某再次訴至泉港法院，請(qǐng)求判令解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》；陳某煌、某中介返還林某支付的購(gòu)房款47萬(wàn)元及相應(yīng)利息；某中介退還中介費(fèi)4000元及手續(xù)費(fèi)1000元。

泉港法院審理后認(rèn)為，某中介承擔(dān)的僅是居間服務(wù)，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的主要原因系林某自愿購(gòu)買兩年內(nèi)無(wú)法過(guò)戶的房屋及陳某煌欠債，且某中介已把購(gòu)房款支付給陳某煌，但某中介應(yīng)如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)，其未能要求另一產(chǎn)權(quán)人陳某泉共同簽訂協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)退還部分中介費(fèi)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。泉港法院遂判決解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》；陳某煌退還林某47萬(wàn)元及資金占用利息損失；某中介退還林某中介費(fèi)2800元。

法官說(shuō)法

由于二手房交易過(guò)程中存在部分不規(guī)范、不誠(chéng)信、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等行為，因此，購(gòu)房者與中介機(jī)構(gòu)的糾紛也日漸增多，本案就是一起典型的二手房交易糾紛案件。

為避免類似糾紛的發(fā)生，法官建議：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十二條的規(guī)定，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)履行好以下幾項(xiàng)義務(wù)：1、報(bào)告義務(wù)；2、忠實(shí)義務(wù)；3、盡力義務(wù)；4．負(fù)擔(dān)中介活動(dòng)費(fèi)用的義務(wù)。且中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)過(guò)程中，不得違規(guī)操作賺取報(bào)酬，不得為當(dāng)事人規(guī)避政策、法律法規(guī)的規(guī)定，在中介機(jī)構(gòu)履行了義務(wù)并促成了買賣合同成立的情況下，購(gòu)房者不得以限購(gòu)、限貸、出賣人負(fù)債等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法生效及履行要求中介機(jī)構(gòu)退還中介費(fèi)用；反之，若中介機(jī)構(gòu)未履行好上述義務(wù)導(dǎo)致合同未能成立或者無(wú)法生效及履行的，則中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)向購(gòu)房者收取中介報(bào)酬或應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)向購(gòu)房者退還相應(yīng)中介報(bào)酬的責(zé)任。（記者 林揚(yáng)陽(yáng) 通訊員 鐘偉科 郭文波）