第二個(gè)問(wèn)題是土地的使用權(quán)問(wèn)題。法律規(guī)定住宅用土地使用權(quán)到期自動(dòng)延續(xù)，但怎么延續(xù)是沒(méi)有說(shuō)的，是無(wú)償還是有償？有償之下，是便宜還是貴？對(duì)不同套數(shù)房子有沒(méi)有區(qū)別政策？現(xiàn)在還不知道。我相信，到那個(gè)時(shí)候，土地使用權(quán)的續(xù)期很可能成為一個(gè)很不確定的因素，政府很可能要根據(jù)當(dāng)時(shí)的社會(huì)狀況做相機(jī)抉擇。為什么現(xiàn)在不確定？也就是為以后留下一個(gè)余地，留下一個(gè)非常大的不確定性。這個(gè)不確定性意味著，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況，房地產(chǎn)有可能會(huì)再次成為社會(huì)財(cái)富再分配的載體。
什么支撐著房地產(chǎn)業(yè)的目前格局
支撐房地產(chǎn)繼續(xù)運(yùn)行的機(jī)制是什么？是哪些因素保證了再分配機(jī)器和轉(zhuǎn)化器的運(yùn)轉(zhuǎn)？
房地產(chǎn)價(jià)格上漲的得益者主要是地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商
很多房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的政績(jī)工程，并且在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中得到大量好處；在前述的收入循環(huán)流程中，房地產(chǎn)大量的資金首先流向了政府，根據(jù)對(duì)有關(guān)項(xiàng)目的一個(gè)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)總費(fèi)用中有近50%的比例直接流向了政府（圖7），加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的間接效應(yīng)，政府的獲利將超過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額的一半。政府拿了這些錢一方面用于支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面形成政府官員的收入（這些收入有正當(dāng)?shù)?，也有不正?dāng)?shù)模?。同時(shí)，獲得巨額利潤(rùn)的房地產(chǎn)商以及與房地產(chǎn)有關(guān)的關(guān)聯(lián)方，他們逐利的本能形成自我加強(qiáng)機(jī)制。
土地壟斷和人為的供地短缺保證了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲
現(xiàn)在來(lái)看房地產(chǎn)是通過(guò)什么樣的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)格不斷上漲的。我認(rèn)為是土地壟斷和人為的土地供給缺口推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為，18億畝耕地這個(gè)紅線給土地壟斷和人為短缺提供了一個(gè)很好的借口，但這個(gè)做法節(jié)省下來(lái)的土地是非常有限的，卻導(dǎo)致了土地的供不應(yīng)求和短缺。這里有相當(dāng)多的人為的因素，為什么有人為因素？因?yàn)檫@樣做，對(duì)有決定權(quán)的人有利。
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