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發(fā)展租房市場解決房地產(chǎn)兩難處境
www.vacances-vacance.com?2010-01-07 11:13? 林義相?來源:中國證券報    我來說兩句

如果我們反過來,增加一些供給,第一年多出5個單位的供給,供過于求,房地產(chǎn)的價格就往下走。以后年份只需要供求平衡,就會在每一年都存在供過于求的房源,房價就很難快速上漲。但為什么不會出現(xiàn)這樣的情況呢?因為這樣對土地供給的決定者不利,而土地是他們壟斷的。

現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣看起來都是“自愿”的,老百姓常抱怨政府從這里拿了很多錢,批評房地產(chǎn)商暴利,但因為買賣“自愿”的形式掩蓋了房地產(chǎn)市場的強制性實質(zhì)。房地產(chǎn)買賣其實不是“自愿”的,生存的需要是鐵一樣剛性的需要。事實上,房地產(chǎn)的收入再分配從看起來最“自愿”的市場交易,到最極端的、最強制性的稅和費,甚至是地租(土地出讓金就是地租,所有權(quán)是不賣的),大量的錢是被強制性拿走并被再分配掉的。

“地王”為什么會層出不窮?

在房地產(chǎn)開發(fā)里面有很多的環(huán)節(jié),錢是可以“漏出”去的,是可以進行利益輸送的。我們注意到,現(xiàn)在的大部分“地王”是國有企業(yè)創(chuàng)造的。誰拿到土地的開發(fā)權(quán),誰就可以控制整個房地產(chǎn)項目,這些項目涉及的資金總量可能是地價的幾倍。一個地價30億的項目,涉及的資金總額可能超過百億。而通過對這百億項目的控制,可以實現(xiàn)多少利益的輸送和轉(zhuǎn)移?所以,只有先拿到土地,只有天價的“地王”,才可能掌握資源的控制和分配權(quán)。

買“地王”首先要有錢,誰最有錢?國有企業(yè)最有錢(尤其4萬億投資計劃及相應(yīng)的巨額貸款,民營企業(yè)拿不到,全給國有企業(yè)了),所以,有這么多的央企去買“地王”。 第二,國有企業(yè)控制人不在乎錢,即使最后虧損也不需要自己掏錢。如果拿到“地王”開發(fā)后有盈利,則是名利雙收,自己、企業(yè)都得到好處,政績也隨之而來;如果虧損,都由政府和老百姓埋單,不用企業(yè)管理者掏錢。但是,企業(yè)管理者或者其關(guān)聯(lián)方一定會從這樣大規(guī)模的項目中得到他們“應(yīng)得”的好處。所以,不管是盈利還是虧損,國企(不論是不是房地產(chǎn)商)都有天然的追逐“地王”的動機。在這種機制之下,就有可能出現(xiàn)不惜代價、不惜血本爭搶“地王”的情景。


責(zé)任編輯:趙舒文
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