一、城鎮(zhèn)住房制度改革思路的演變
上世紀(jì)80年代末90年代初的時候，大家探討住房制度改革，并且搞了一些試點，最后形成的共識，包括兩個方面，一是對當(dāng)時存量住房實行“租售并舉，提租促售，以售帶租，小步快走”方針。當(dāng)時人們收入低，不要說商品房價格，就是成本價甚至準(zhǔn)成本價，也承受不起。只能逐步增加工資同時提高房租，提到租售平衡點上，人們就愿意買房了，反過來再帶動租賃市場的發(fā)展。二是對增量住房的供應(yīng)，提出政府建房、合作建房、私人建房和房地產(chǎn)開發(fā)商建房并舉。并舉，可以防止壟斷，對不同的人群，實行不同的供應(yīng)辦法?，F(xiàn)在回過頭來看，當(dāng)時的思路完全符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。
但實際操作卻偏離了大家形成的共識。存量住房一律出售，按市場價格大家買不起，只能低價賣，實際是由財政補(bǔ)貼。老人老辦法，也還說得通，但卻導(dǎo)致租賃市場沉寂了差不多十年，誤導(dǎo)了社會的消費觀念。最關(guān)鍵的問題是增量的供應(yīng)，政府一度不投資，合作建房不鼓勵，私人建房不允許，結(jié)果是開發(fā)商一家獨大。原來的無房戶和新增的城市人口，都擠到開發(fā)商市場來了。一個很要命的問題，就是一些有錢人逐漸形成了投資投機(jī)的概念，而且慢慢形成了一個群體。投資投機(jī)，只要房價看漲，多高都敢買，為賣而買。讓低收入者和投資投機(jī)者一起競爭，窮人當(dāng)然是毫無希望?！胺颗?、“蝸居”、“蟻居”、“啃老”，都是由此而生，成為日益嚴(yán)重的社會問題。
對這樣的住房供應(yīng)模式，還可作另外的解讀，就是要求開發(fā)商承擔(dān)解決普通老百姓住房的責(zé)任。而開發(fā)商作為市場主體，追求收益最大化，與投資投機(jī)購房者是相契合的。有的開發(fā)商說他只為富人蓋房子，話不好聽，群眾不滿意，但是從開發(fā)商的角度講并不算錯。問題在哪兒？根子在住房制度或者住房供應(yīng)模式存在問題。
房改以后將近十年里，走完全市場化的路子，低收入者的問題解決不了。最近幾年，提出了大力加強(qiáng)保障房建設(shè)，把低收入者的住房問題從商品房市場中切割出來，低收入者解決住房問題，不找開發(fā)商找政府，這是一個很大的進(jìn)步。但是還不夠，我們的城市特別是大中城市，中等收入人群是一個相當(dāng)大的人群，而且日益壯大，讓他們和投資投機(jī)者競爭，面臨與過去低收入者相同的問題，而且日益突出、尖銳。我們把目前的辦法概括為“市場加保障”，然而這是一個很籠統(tǒng)的提法，在這個大的構(gòu)架之下可以有不同的具體模式。比如新加坡是85%的人住政府提供的租屋，15%的人住市場化的豪宅或從事投資投機(jī)。美國也有保障房，對一些收入相對較低的人群也有財政支持，以優(yōu)惠利率提供房貸，有保障的成分在里面。歐洲特別是北歐，除了保障房以外，還大力扶持中等收入人群建立住房合作社。由于它是非盈利性組織，住房價格比較低，也是既是市場化，又有保障的成分。各國具體做法雖然不同，但有一個共同點，就是把不同收入人群的住房供應(yīng)區(qū)隔開，實行不同的住房政策或制度。
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