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政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色定位
www.vacances-vacance.com?2010-03-17 15:24? 高富平?來源:論前沿    我來說兩句

二、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)有的角色

理論上,政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的角色似乎非常容易確定。現(xiàn)在最為流行的說法是:政府管好政府的事,市場(chǎng)的事交給市場(chǎng)。但是,如上所述,實(shí)踐情況非常復(fù)雜,將何者交給市場(chǎng),何者留給政府是一件難以確定的事情。但是,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作,卻要求政府不僅應(yīng)當(dāng)明確定位自己的角色,更應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)起自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。

筆者認(rèn)為,政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)中退出,既不可能,也不現(xiàn)實(shí)。問題的關(guān)鍵在于,政府必須分清自己的角色,分別地、規(guī)范地行使權(quán)力(權(quán)利)。在這方面,筆者提出導(dǎo)向性的三條建議。

(一)項(xiàng)目審批、用地審批和土地使用權(quán)出讓行為的關(guān)系。

我國(guó)實(shí)行土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃。任何人要取得建設(shè)用地使用權(quán),必須經(jīng)政府審批,這種審批是一種典型的行政行為。土地出讓是政府基于國(guó)家所有權(quán)設(shè)定土地使用權(quán)的行為,是行使國(guó)家所有權(quán)的行為,在性質(zhì)上屬于私法行為。

用地審批與項(xiàng)目審批,實(shí)踐中往往聯(lián)系在一起。用地審批,總是在項(xiàng)目審批的時(shí)候由政府決策者確定,如果沒有土地或獲得項(xiàng)目之后土地不能夠獲得批準(zhǔn)的話,就不可能進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。因此,按道理來講,應(yīng)當(dāng)先獲得土地,再進(jìn)行項(xiàng)目申請(qǐng)和審批。過去一直實(shí)行先項(xiàng)目審批,后用地審批。根據(jù)國(guó)土資源部于2009年1月實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》,項(xiàng)目用地審批提前到了項(xiàng)目審批之前,項(xiàng)目用地審批成了項(xiàng)目審批的前置條件。

還有一個(gè)問題是,如果《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》不進(jìn)行修改的話,由于土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)盡可能通過公開競(jìng)價(jià)方式取得,如果在項(xiàng)目和用地審批之后,進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)(招、拍、掛),有可能產(chǎn)生下列情形:獲得項(xiàng)目的主體,拿不到土地;而拿到土地的主體,未獲得項(xiàng)目。將土地使用權(quán)取得置于行政批準(zhǔn)之前,這顯然有違行政審批的本意。為了使土地使用權(quán)取得提前,需要城鄉(xiāng)規(guī)劃先行,以穩(wěn)定和詳盡的城鄉(xiāng)規(guī)劃確定特定地塊的用途:一旦確定特定的地塊,并規(guī)劃了特定用途,那么對(duì)于該地塊即可以實(shí)行招、拍、掛,而主體在取得土地后再申請(qǐng)政府批準(zhǔn)項(xiàng)目。而這又意味著,土地審批置于項(xiàng)目審批之前。顯然,三者之間的銜接無論如何安排都會(huì)存在問題。為解決這個(gè)問題,在現(xiàn)實(shí)操作中,有些地方,將取得土地作為項(xiàng)目審批生效的要件,如果不能競(jìng)價(jià)取得土地,項(xiàng)目及其用地審批就失效;而大多數(shù)地方,則是通過政府部門之間相互協(xié)調(diào)、默契配合來解決三者之間的關(guān)系。

上述審批的復(fù)雜性,既決定了政府在土地一級(jí)市場(chǎng)的參與和主宰的程度很高,也決定了現(xiàn)實(shí)中出讓行為并不單純是一個(gè)私法行為。因此,如何“淳化”土地使用權(quán)出讓,仍然需要進(jìn)行探索。


責(zé)任編輯:王秀欽
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