近期國家房地產調控政策效果開始顯現(xiàn)，大多數城市房價止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房價開始下調。由于房地產相關產業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關系，房價下跌開始引發(fā)社會和媒體關注，甚至認為房價即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風險，同時國際社會唱空中國的言論也不時出現(xiàn)。我們認為，分析中國房地產市場，需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調整中的風險，也不宜過度夸大。堅持推動房地產的實質性調整,并不必然帶來房地產市場硬著陸,我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。

一、海外房地產市場硬著陸的基本規(guī)律

在1890—2007年長達120年的歷史中，美國房市崩盤僅發(fā)生過兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結束，房地產整體疲弱；第二次就是始于2006年的這一輪房地產調整。第一次硬著陸沒有給經濟帶來太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產市場的復蘇。第二次調整則成為危機肇始的源頭，對全球經濟、金融產生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經歷了三次較大的房地產市場調整，前兩次并未出現(xiàn)硬著陸，也未對經濟產生重大影響。只是第三次調整，引起了嚴重的金融風險和經濟硬著陸。

同樣是調整，為什么有些是硬著陸，有些不是？又為什么有些對經濟產生重大沖擊，有些則不然？要回答上述問題，需要尋找造成海外房地產市場硬著陸的基本規(guī)律?；仡櫤Ｍ鈳碇卮鬀_擊的房地產市場調整，可以發(fā)現(xiàn)以下特點：

首先，引發(fā)重大不良后果的房地產調整，往往發(fā)生在房地產市場的成熟階段和經濟缺乏內在增長動力時期。所謂成熟階段，指的是供給已經能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看，在房地產市場較成熟的歐美國家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。

另一方面,一些發(fā)達國家在進入經濟增長動力不足時期之后,往往采用擴張性貨幣政策來刺激需求,進而使得資產市場（特別是房地產市場）脫離實體經濟面快速上漲形成泡沫。當維持泡沫的條件無法持續(xù)時，市場就會崩潰。除了德國以外,美國、日本、英國、愛爾蘭等在進入“后工業(yè)時代”以后，都曾因未能確立新的經濟增長動力而過度依賴房地產和金融業(yè)的拉動，從而為以后的危機埋下了伏筆。

其次，房地產成為重要的金融資產，是引發(fā)系統(tǒng)性經濟、金融風險的重要因素。當房地產成為企業(yè)和家庭的重要金融資產之后，房地產往往作為抵押品推動信用擴張，使得房地產市場脫離實體經濟過度發(fā)展，并容易導致經濟的過度繁榮。一旦房地產市場開始調整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑。

第三，引入了過高的杠桿率，使風險急劇上升。房地產泡沫通常是在金融工具的幫助下實現(xiàn)的。美國次貸危機的起源，是金融機構給不具備購房能力的人放貸，并通過資產證券化等杠桿工具使經濟整體負債率急劇上升，最終資不抵債。日本在20世紀80年代后期，居民和企業(yè)大量卷入房產和土地投機活動之中。銀行、證券公司則推波助瀾，使得資產泡沫借助貸款、股票、債券和投資信托產品循環(huán)放大。而一旦進入去杠桿過程，風險便開始暴露。