昆明開發(fā)商今年在促銷手段上所花的心思遠比任何一年都更賣力，試圖以各種變相降價的優(yōu)惠措施提振死氣沉沉的樓市，但終其根本，只不過都是些“侮辱”消費者智商的無功之舉。
先看看這些精心制作的手段。
有首個推出購房消費券的，總額200萬元，最高4萬/套；有開盤日執(zhí)行8.8折的；有“新婚置業(yè)計劃”和“一口價”購房優(yōu)惠的；有聯(lián)合裝修公司推出“650 萬精裝大禮免費新業(yè)主”的；有購房6 天內(nèi)簽合同，可獲價值5000 元的加油卡或百盛購物卡的；有購房免定金，并享受2 個點優(yōu)惠和家電贈送的。
表面看來，這些舉措都正在向消費者表示出極大的“討好”和誠意，用變相讓利企圖盤活樓市人氣的誠心的確天地可鑒。但關(guān)乎消費者最核心的價格水平這個根本問題并沒有得到徹底解決：賬面價格依舊維持高高在上。也許真的是那個房地產(chǎn)行業(yè)不許私自降價的潛規(guī)則還在起作用，所以即便開發(fā)商讓出了些蠅頭小利，可對于樓市人氣的吸引功能仍舊沒能激活。換句話說，新房的平均定價到底算不算高這個問題并沒有引起重視。
事實上，我們從2月份的一項成交數(shù)據(jù)可以看出消費者對這些五花八門促銷手段的抵觸情緒。據(jù)云南信息報報道：“連日來，記者統(tǒng)計昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份昆明共成交商品房2401套，為去年以來的最低紀錄；成交面積約20.66萬平方米，比1月份的2498套略有下降，成交面積減少9000多平方米。在成交套數(shù)和面積雙雙下調(diào)的同時，成交均價卻攀升至5044元/㎡，每平方米售價比上月增750多元。同時，成交量環(huán)比1月跌幅不大表明樓市轉(zhuǎn)平穩(wěn)，但受大量新盤面市、房源存量擠壓以及舊城改造房源的逐步推出，未來昆明樓市的銷售壓力將不斷增加，樓市局勢長遠并不樂觀?！?/font>
姑且不論這個數(shù)據(jù)的真實性，但昆明新房成交已極度萎縮確為事實。
開發(fā)商抗住了價格卻抗不動成交量，穩(wěn)住了利潤的空間卻穩(wěn)不住消費者依舊觀望的態(tài)度。消費者不買這種種變相降價的“示好”促銷門路的賬，原因在于現(xiàn)在的消費者買房更習慣用腦想問題算問題。因此，倘若開發(fā)商依舊沉迷在各種促銷手段的新奇特上，這種尷尬的對峙局面只能會延長得更久。
我在想，假設(shè)有哪家開發(fā)商敢第一個站出來，直接來個徹底的大降價，效果會如何？
當然，就整個房市而言，開發(fā)商即便選擇用促銷手段變相降價也不愿直接降價的根本原因是他們?nèi)匀槐в斜├幕孟耄驗閺臓I銷策略上來說，價格降下去所花的努力遠比升上來容易得多，時間也短得多。
另外從全國形勢來看，十大產(chǎn)業(yè)振興計劃房地產(chǎn)旁落，此次全國兩會的政府工作報告中并沒有對房價問題有絲毫涉及，盡管很多學院派專家直指高房價根源在于地價，但由于經(jīng)濟增長“保八”的目標任務(wù)，房價這個敏感的地帶被淡化處理了。對于那些嗅覺靈敏的開發(fā)商而言，這種淡化處理的色調(diào)意味著政策調(diào)控手段上也不會有太大的“高壓”舉措，任其自然過渡和市場調(diào)節(jié)將可能是政府對房地產(chǎn)的主要態(tài)度。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于銀行貸款的松動，地方政府對房市施以援手，房地產(chǎn)企業(yè)有了更多力挺價格的底氣，因此，要想指望新房價格直接跌落，要想改變開發(fā)商和消費者在價格上的對峙局面，估計還需要一段時間。
當然，就昆明而言，目前局部市場上還是很活躍的。比如東市區(qū)的新房銷售，不僅價格穩(wěn)得住，人氣也比其他地段要旺。固然這與東市區(qū)未來的整個昆明規(guī)劃有直接關(guān)聯(lián)，但同時也與其開發(fā)的一些樓盤品質(zhì)好有關(guān)系。
應(yīng)該說，從今年開始，新樓盤在定位上更需要精準，在客群定位更需要目標，在成本核算更需要縮減利潤空間，想靠抄襲前兩年暢銷樓盤的產(chǎn)品做法已不合時宜了。從消費者層面看，以前大家的思維是盲目的，而現(xiàn)在客戶的思維更趨于理性。
因此，我對開發(fā)商的建議是：要么做品質(zhì)，穩(wěn)住價格；要么做實惠，徹底降價。只有這樣，消費者才會真正自愿掏出錢包，人氣也才能激活，否則，要想靠指東打西光彩絢麗的促銷手段“收買”消費者，這無疑就是在“侮辱”消費者的智商，不是資金回籠的好辦法。（昆明張三）
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