據《東方早報》7月20日報道：針對當前商品房銷售中“少量多批”“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海市近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應通過銷售方案備案和房地產登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售。預售面積不得低于3萬平方米，銷售方案須經備案并公示。
這是上海市政府有關部門自去年10月份對房地產市場進行“救市”以來，第一次開始“澆水降溫”。為什么時隔9個月，政府主管部門的態(tài)度來了個180度的大轉彎，主要原因是：
今年春節(jié)至今，上海住宅市場從一波小陽春的行情發(fā)展成為“主升浪”行情，日成交量從300-400套增加到600-700套，再到1000套以上，達到了上海房地產市場繁榮時期的水平。2009年上半年，上海一手商品住宅成交面積超過880萬平方米，和去年上半年相比增長了70%。市場庫存急劇下降，庫存量只有3-4個月， 根據網上房地產的數據：截至7月20日，可售住宅套數僅37114套，面積522.73萬平方米。與此同時，隨著市場回暖，商品房銷售中“少量多批”“捂盤惜售”的“饑餓營銷”法，已從個別有所抬頭到成為一種普遍現(xiàn)象，這更加劇了市場恐慌。6月19日-6月21日，上海樓市迎來17個樓盤井噴式的開盤狂潮，無論是市中心或郊區(qū)，在松江或南匯，這些樓盤的售樓處前盡是排起的購房長隊。
同時，房價也出現(xiàn)不同程度的上漲，中房上海住宅指數今年6月比2008年12月上漲65點，漲幅3.46%，許多樓盤的漲幅超過了兩位數，一些市中心樓盤的漲幅超過30%。7月17日，2180套房源入市，但是價格卻普遍上漲了10%至20%左右。
上海房價的迅速上漲已引起上海市委市政府的高度重視。在7月14日結束的中共上海九屆市委八次全會上，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲指出，要高度關注房地產問題，保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。同時， “開發(fā)商加價銷售”開始被認為是除供求關系之外，推動房價過快上漲的主要因素之一。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生曾表示：“房價上漲主要原因除受供求關系影響之外，部分開發(fā)商加價銷售也推動了價格上漲?！?/p>
今年以來，上海房地產業(yè)協(xié)會已經多次組織滬上各大開發(fā)商進行座談，主題基本上都圍繞著一個重點展開，就是要求各大開發(fā)商要珍惜目前的市場，不要盲目漲價。然而，市場依然我行我素，并且大有愈演愈烈的態(tài)勢，在二手房市場甚至出現(xiàn)局部有價無市的現(xiàn)象。因此，房價上漲過快導致政府直接干預。對此，市場出現(xiàn)各種各樣的聲音，其中有不少人認為：政府管得太寬了，居然連企業(yè)的營銷方式也要管，是不是要回到“計劃經濟”的年代？我們以為：此言差矣。
首先，從經濟學角度來看：現(xiàn)代市場經濟發(fā)展的事實已經充分證明，市場機制這只“看不見的手”遠不是萬能的，經常會出現(xiàn)運轉失靈的問題。必須通過政府規(guī)制來解決。政府規(guī)制是一種政府或國家對經濟的干預行為，政府規(guī)制的對象是微觀經濟主體的經濟行為，政府規(guī)制的途徑是制定和實施有關的政策法規(guī)。因此，政府規(guī)制能夠在一定程度上解決市場失靈問題。
其次，從市場角度來看：房地產市場不是一個充分競爭的市場，因為房地產企業(yè)處于壟斷地位，一定程度操縱房地產的市場價格；其產品(住宅)也并不是完全意義下的商品，帶有準公共物品的屬性。因此，政府的干預是免不了的事。
第三，從政府的角度來看：希望保持房地產市場穩(wěn)定。當市場處于衰退蕭條時，政府出臺一系列的暖市政策，促使房地產市場復蘇。如今房地產出現(xiàn)一些非理性因素，政府進行干預，希望房地產企業(yè)能夠配合政府一起來維持市場穩(wěn)定。如果效果不好不排除政府會再出臺一些政策來穩(wěn)定市場。此外，此次政府出臺干預政策在具體細節(jié)上，應該更清晰更具操作性，使政策起到“精確制導”作用。
最后，從開發(fā)商的角度看，追求利潤最大化無可厚非，但更要考慮整個社會和諧發(fā)展的需要和企業(yè)的社會責任。
因此，對于房地產市場各方來說，大家都要非常珍惜今天來之不易的市場形勢，一旦因為房價上漲過快引起政府強力干預最終導致市場重新回落，這是大家都不愿看到的事情。(作者系上海社科院房地產研究中心研究員)
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