從2007年到2009年,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛坐了一回過山車,經(jīng)歷了一個(gè)高漲——低迷——高漲的輪回。去年,房?jī)r(jià)的快速飛漲使得大多數(shù)城市居民即使“踮起腳”也很難買得起房。有鑒于此,政府調(diào)控政策接二連三地出手。
從政府已經(jīng)出臺(tái)的政策看,大致有三個(gè)特點(diǎn):一是去杠桿化,就是提高開發(fā)商拿地的首付比例,以及提高購買二套房的首付比例;二是加大保障型住房供應(yīng),平抑市場(chǎng)有效的自住性需求;三是試圖改變投資者預(yù)期,如近期媒體所報(bào)道的未來開征物業(yè)稅的可能性??陀^地說,政策“組合拳”目前似已產(chǎn)生初步效果,有消息稱現(xiàn)在國內(nèi)各大城市房地產(chǎn)交易量明顯下降,表明市場(chǎng)觀望氣氛有所加重。此外,盡管房?jī)r(jià)同比上漲幅度依然較大,但環(huán)比漲幅已漸顯鈍化。
盡管政策“有形之手”頻頻出招,但對(duì)今后房?jī)r(jià)的走勢(shì),大多數(shù)人心里沒底。從輿論壓倒性傾向看,絕大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)不該再漲。但現(xiàn)實(shí)往往比較冷酷,該不該漲是一回事,會(huì)不會(huì)漲是另一回事。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,近些年中國城市房?jī)r(jià)的上漲除了與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的城市化率快速提高有關(guān)之外,還與貨幣供應(yīng)量有關(guān)。從1985年以來,中國的廣義貨幣供應(yīng)量大約以高達(dá)22%的復(fù)合年率增長(zhǎng)了24年,目前這種極高的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)必然伴隨著極高的名義收入增長(zhǎng)。以香港為例,香港絕大多數(shù)的房子價(jià)格在1997年前出現(xiàn)過大漲。
在1997年以前的二、三十年,香港的廣義貨幣供應(yīng)量(M2)一直以雙位數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)。在上世紀(jì)80年代,這個(gè)增長(zhǎng)率更高達(dá)20%-25%。1997年以后,香港貨幣供應(yīng)量的增速跌到10%上下,在2002年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)率。近幾年,該增長(zhǎng)率也只是單位數(shù)而已。與之相對(duì)應(yīng)的是,1997年以后香港房?jī)r(jià)除了豪宅高于以前的水平,其他房子價(jià)格漲幅不大。本來,大量印鈔票的結(jié)果終究是通脹,但是制造業(yè)在近幾十年的進(jìn)步,大量的產(chǎn)能過剩以及產(chǎn)能可以在極短時(shí)間內(nèi)快速擴(kuò)張的能力使現(xiàn)代通脹發(fā)生了變種,變成了資源和資產(chǎn)(房產(chǎn)和股票)的價(jià)格膨脹,而不再是產(chǎn)品價(jià)格上升。
那么,今年房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭能否有所平緩?短期看政府的干預(yù)程度或?qū)⑹顷P(guān)鍵性的因素。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析,目前的房?jī)r(jià)或已處于階段性高點(diǎn),政府對(duì)樓市調(diào)控的后續(xù)政策是否會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化,一是取決于房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭是否得到抑制,二是看其它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素(如出口與消費(fèi))是否樂觀。假如其他拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的因素可替代房地產(chǎn)投資拉動(dòng),那么政府調(diào)控樓市的政策或趨于強(qiáng)化。
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