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NO.6

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

●主要內(nèi)容：最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》于2009年10月1日起施行，該《解釋》涉及了建筑物區(qū)分所有權(quán)案件審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，包括業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫(kù)糾紛的處理、住改商糾紛的處理等。

該《解釋》第一條規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。

該《解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，并進(jìn)一步規(guī)定配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

該《解釋》還規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”;業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

●維權(quán)亮點(diǎn)：建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系廣大人民群眾切身利益，普通消費(fèi)者在受到侵權(quán)的時(shí)候往往是處于絕對(duì)弱勢(shì)地位，該《解釋》規(guī)范了審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的程序，為多方面解決糾紛提供了選擇和契機(jī)。該《解釋》從民生概念出發(fā)，充分保護(hù)了業(yè)主權(quán)利，通過(guò)司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度，維護(hù)了法律的權(quán)威，增強(qiáng)了《物權(quán)法》的可操作性。

NO.7

《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

●主要內(nèi)容：最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》于2009年10月1日起施行，涉及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。

該《解釋》規(guī)定，物業(yè)維修資金使用應(yīng)向業(yè)主公開(kāi);物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主有權(quán)予以拒絕;業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用;業(yè)主共有部分的使用和收益情況，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)。

●維 權(quán)亮點(diǎn)：目前，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域存在諸多問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量欠佳、不合理收費(fèi)以及一些業(yè)主惡意欠費(fèi)等，這些都是引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛的根源。該《解釋》進(jìn)一步細(xì)化了 《物權(quán)法》關(guān)于物業(yè)服務(wù)的規(guī)定，增強(qiáng)了《物權(quán)法》的可操作性，對(duì)于解決物業(yè)管理中的糾紛，化解物業(yè)管理中的矛盾，規(guī)范物業(yè)管理主要涉及的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方行為都有重要的指導(dǎo)意義。