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房貸新政“以房定套” 想狠并不容易
www.fjnet.cn?2010-04-23 08:03? 楊紅旭?來源:東方早報(bào)    我來說兩句

房貸政策再傳變局。

日前,銀監(jiān)會某官員接受記者采訪時(shí)表示:新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套,同時(shí),認(rèn)定范圍以家庭為單位。而4月17日出臺的“國十條”中規(guī)定:對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

二者相較,當(dāng)然是前者更加嚴(yán)厲,將首套住房沒有使用房貸的家庭,亦納入調(diào)控范疇,無疑擴(kuò)大了“打擊面”。目前尚不知是否包括房改房,歷史上大量的公房都是無貸款地被居民購買,如果包括,則將限制眾多的改善性購房需求。至于首套是商品住宅的家庭,大多都曾利用過房貸,與上述后者相比,并無多大區(qū)別。

以家庭為單位確定住房的數(shù)量,將遠(yuǎn)比以個人為單位來得嚴(yán)厲。估計(jì)這一點(diǎn)已確定無疑。自4月14日開始的新一輪樓市調(diào)控,來勢洶洶,直接以國務(wù)院的名義下發(fā)通知,而非2005年以來屢屢使用的國務(wù)院辦公廳。況且,“國十條”的文件名稱史無前例地嚴(yán)厲:“堅(jiān)決遏制……房價(jià)過快上漲”,而非國八條、國六條、國十五條等文件名稱中的 “穩(wěn)定房價(jià)”。

房地產(chǎn)業(yè)對信貸的高度依賴,決定了房貸政策對樓市影響力巨大。可是,房貸政策又是最容易“被搗漿糊”的政策,央行與銀監(jiān)會之間、前兩者與商業(yè)銀行之間、各家商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行總部與地方分行之間,存在諸多利益分歧與博弈。以往實(shí)踐證明,房貸政策最終都會嚴(yán)重走形。

比如,2005年上半年,在房貸政策緊縮之下,上海多家商業(yè)銀行曾達(dá)成“君子協(xié)定”。然而,隨著當(dāng)年下半年樓市陷入低迷,房貸規(guī)模劇降,各家銀行為了爭奪作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人房貸,紛紛置“君子”和“協(xié)定”于不顧,放低房貸準(zhǔn)入門檻,大打“擦邊球”,聯(lián)盟很快分崩離析,淪為業(yè)界笑談。

2007年9月27日,赫赫有名的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(即“二套房貸新政”)出臺,其中規(guī)定:對已利用貸款購買住房,又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。然而,新政出臺后立即在銀行界引起混亂,爭議和矛盾的焦點(diǎn)是如何界定“第二套住房”,其中以“家庭”還是以“個人”為單位,是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。其后,國有銀行如建行以“家庭”為單位,而股份制銀行和外資銀行如浦發(fā)銀行則以“個人”為單位。

直到2007年12月5日,迫不得已,央行和銀監(jiān)會又出臺了一個補(bǔ)丁文件——《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,強(qiáng)硬地規(guī)定:以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù),而且只要首套屬貸款買房,“第二套”就不能再享受優(yōu)惠,而且公積金貸款也不再享有“豁免權(quán)”。不過文件還是為部分改善性需求網(wǎng)開一面:對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

歷史真的很有趣。2008年10月,為了刺激樓市,央行放松房貸政策,規(guī)定:改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。也就是將上述的“網(wǎng)”又放開了一些。其結(jié)果是,2009年很多投資投機(jī)性需求都在此政的“掩護(hù)”下,大舉進(jìn)入市場,部分城市房價(jià)扶搖直上。從而又逼迫中央先是出臺“國四條”,繼而是“國十一條”,還不夠用,只能接著出“國十條”,若還不行那該怎么辦?想必還會有“國幾條”!

關(guān)于房貸新政,銀監(jiān)會這位官員透露的信息可能準(zhǔn)確,也可能存在偏差,畢竟尚無正式文件出臺。按“國十條”要求:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。眼下各家銀行做法不一,緊松有別,雖然在國務(wù)院罕見的嚴(yán)厲要求下,商業(yè)銀行已不可能像2007年9月之后那樣“各行其是”,但只有等細(xì)則出來,才有定論。

理論上講,“以房定套”的調(diào)控效果更佳,可銀行系統(tǒng)只有房貸信息,卻無房產(chǎn)登記數(shù)據(jù),必須要各地房管局配合,才能真正執(zhí)行。另外,房管部門并無全國聯(lián)網(wǎng)的房主信息,所以也只能限定一個城市的二套和多套房貸,若投資者在多個城市都購有住房,政策還是難以精準(zhǔn)打擊。因此,但愿“國十條”中的另一條要求盡快實(shí)現(xiàn):住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。

(作者系房產(chǎn)專業(yè)研究人士)


責(zé)任編輯:李艷
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