國家統(tǒng)計局昨日公布,70個大中城市的住房價格在6月份同比上升了11.4%,與上月的12.4%的同比漲幅相比,6月漲幅下跌了1個百分點,同時,這也是房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比增速減慢。
數(shù)據(jù)一公布,已有市場人士開始“驚呼”,房價已經(jīng)開始走入下降通道,對房地產(chǎn)市場的強烈打壓政策也需要作出一定的調(diào)整。在這里,我們需要厘清的是,房價是否果真出現(xiàn)了下跌?弄清楚這個問題后,我們才能對未來的政策方向作出進(jìn)一步的判斷。
解決房價是否下跌的問題,首先需要對同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行一定程度的了解。環(huán)比數(shù)據(jù)一般來說先行于同比數(shù)據(jù),簡單來說,如果環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)上升,那么,同比數(shù)據(jù)由于基數(shù)原因,將可能在幾個月之后才能出現(xiàn)趨勢性上升,反之亦然。這也是經(jīng)濟研究者們將環(huán)比數(shù)據(jù)看得比同比數(shù)據(jù)更重要的原因。但在現(xiàn)實操作中,由于同比數(shù)據(jù)較易理解,同時環(huán)比數(shù)據(jù)由于受到季節(jié)性的影響,容易在判斷上造成一般讀者的困難,因此,同比數(shù)據(jù)更易于在媒體進(jìn)行傳播。這些關(guān)于同比和環(huán)比的基礎(chǔ)知識,相信很多人都有一定的了解,而另一點不為很多人所熟知的,是同比數(shù)據(jù)實際上基本等于過去12個月的環(huán)比數(shù)據(jù)之和,這一點也相當(dāng)重要,同時,這也是很多經(jīng)濟預(yù)測所慣用的研究方法,背后的數(shù)學(xué)原理由于涉及簡單的微積分,不多贅述,但記住這個結(jié)論很重要,即同比數(shù)據(jù)等于過去12個月的環(huán)比數(shù)據(jù)之和,簡單來說,房價在6月同比漲幅為11.4%,如果前11個月的環(huán)比漲幅之和為11.5%,那么6月份的房價環(huán)比漲幅則為-0.1%。
-0.1%,也正是國家統(tǒng)計局公布的6月份的房價環(huán)比漲幅,在之前的11個月中,房價環(huán)比漲幅一直為正,最高值為今年4月份的1.4%,環(huán)比漲幅超過1%的月份也達(dá)到了4個。換句說話,在過去的一年中,房價在連續(xù)11個月的高速上漲后,終于在6月份出現(xiàn)了緩慢的幾乎可以認(rèn)為是統(tǒng)計誤差的環(huán)比下滑,而就是這么一點微小的下滑,就被很多市場觀察者認(rèn)為房價開始進(jìn)入下降通道。
房價是否真的進(jìn)入下降通道呢?從同比數(shù)字上看,是的。讓我們來做這樣一個簡單的假設(shè),如果在未來的一年,房價如果保持在目前的水平上,換句話說,就是未來一年每個月的房價環(huán)比漲幅為0,那么房價同比上升速度將以每個月約1個百分點的速度下降,到了一年后的今天,房價同比漲幅將為負(fù)值,相信到了那個時候,房地產(chǎn)商們將占領(lǐng)所有的輿論陣地,振臂高呼,房價漲幅從去年的最高值13%到了如今的負(fù)值,房價起碼已經(jīng)下降了15%,而事實呢?事實是房價在一年內(nèi)保持了平穩(wěn),根本沒升也沒降,說到底,這就是同比數(shù)據(jù)的秘密,盡管這不是完全的科學(xué)合理,但大多數(shù)人觀察問題,都是以這個指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)的。
那么,我們會看到怎樣的政策反應(yīng)呢?很不幸,當(dāng)房價同比出現(xiàn)快速下滑時,盡管實際房價水平保持平穩(wěn),政策決策者們都會迅速作出反應(yīng),而這些反應(yīng)首先表現(xiàn)為信貸政策放松,而對政策相對敏感的炒房者也將首先進(jìn)入一手房市場,造成一手房脫銷,進(jìn)而推高開發(fā)商的拿地?zé)崆?,開發(fā)商們進(jìn)一步進(jìn)入土地市場,推高樓板價,而反過來又推高二手房價。如此一來,新一輪的房價上漲周期就開始形成,而當(dāng)房價同比漲幅再度進(jìn)入兩位數(shù)區(qū)間時,宏觀調(diào)控政策又出,新一輪房地產(chǎn)市場緊縮開始,房價也進(jìn)入一輪同比下降區(qū)間。
一輪又一輪的調(diào)控背后,盡管很少有人注意到,但同比房價漲幅卻一直是藏在政策背后的重要依據(jù),當(dāng)房價同比漲幅又出現(xiàn)新一輪的下滑時,政策的寬松也就難以避免了。
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