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國(guó)慶之前突然空降的“國(guó)五條”極大地震撼了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地聞風(fēng)而動(dòng)，出臺(tái)了不少地方辦法?！跋拶?gòu)令”就很有代表性。迄今，上海、北京、杭州等地均出臺(tái)了限制購(gòu)房套數(shù)辦法，明令一個(gè)家庭只能新購(gòu)買一套房。

看上去，“限購(gòu)”將打擊買方人氣，并可能造成量?jī)r(jià)齊跌的結(jié)果，但在事實(shí)上，“限購(gòu)令”卻沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的作用。除了確實(shí)壓制了部分潛在需求之外，也需要重視其短期刺激成交、抬高價(jià)格、無(wú)助供給等負(fù)面作用。

地方政府此次貫徹“國(guó)五條”以“限購(gòu)”為先，起因在于此次中央政府調(diào)控文件中的嚴(yán)厲措辭。此前，自上而下的調(diào)控政策雖也賦予地方政府權(quán)限內(nèi)的“限購(gòu)”手段，但表述時(shí)往往采用“可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，這類語(yǔ)氣溫吞的說(shuō)法，給了地方政府極大的操作空間。例如，地方政府完全可以將限購(gòu)住宅套數(shù)規(guī)定成三套、五套，乃至可以認(rèn)為本地實(shí)際情況并不適用于“限購(gòu)”手段。但在國(guó)慶前的文件中，以上漏洞被一次堵死，內(nèi)容升級(jí)為“要在一定時(shí)間內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，從“可”到“要”，同時(shí)刪去了“臨時(shí)性”提法，嚴(yán)厲程度不容置疑。正是基于此，才有了各地的“限購(gòu)令”紛紛出爐。目前看，房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的幾個(gè)一線城市均已做出明確姿態(tài)，出臺(tái)了本地版本的“限購(gòu)”政策，在個(gè)別二線、三線地市，如北京周邊的河北三河、固安等也有跟進(jìn)者，總體上，“限購(gòu)令”正不折不扣地逐步得到貫徹，這是毋庸置疑的。

但“限購(gòu)”之后，打壓樓市成交量和成交價(jià)格的效果卻很難用滿意來(lái)形容。

在上海，10月8日，上海新建商品房成交量超過(guò)1000套，與9月最高單日成交量持平，長(zhǎng)假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落，但也超過(guò)了700套。而到了10月10日，上海商品房的成交量竟然已經(jīng)輕松突破了800套。在北京，目前雖然成交趨降，但價(jià)格漲幅絲毫不差。以國(guó)慶期間開(kāi)盤的北京五個(gè)住宅項(xiàng)目為例，平均成交價(jià)為22753元/平方米，與九月20131元/平方米的均價(jià)相比，上漲超過(guò)13%。

在還未實(shí)行“限購(gòu)令”的地區(qū)，則已成風(fēng)聲鶴唳、需求暴增之勢(shì)。以廣州為例，從有傳聞流布開(kāi)始，廣州市一手住宅網(wǎng)簽量開(kāi)始節(jié)節(jié)沖上新高，10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……

事實(shí)證明，“限購(gòu)令”的負(fù)面作用實(shí)在不可低估。一眼看去，就至少有直接造成需求恐慌、間接幫助樓價(jià)沖高等問(wèn)題。而且，在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于限制外地購(gòu)房的實(shí)際效果而言，一旦出現(xiàn)夫妻雙方均不是本地戶籍人口，又不在本地辦理結(jié)婚登記，同時(shí)也沒(méi)有在信貸征信系統(tǒng)中顯示已婚記錄和配偶身份信息的情況，作為“限購(gòu)令”的執(zhí)行單位——房地產(chǎn)交易登記主管部門將很難查詢到真實(shí)的購(gòu)房情況。即使采用向各地民政部門發(fā)出查詢函，查詢申請(qǐng)購(gòu)房者的婚姻登記和戶籍情況的辦法，也多是勞神費(fèi)力，效果極差。何況，部分炒房客還有可能會(huì)以父母和岳父母的名義買房，而那些大規(guī)模炒樓的購(gòu)房者，甚至還可能以公司法人名義買房。一言以蔽之，道高一尺，魔高一丈。

我們不禁要問(wèn)，一個(gè)本來(lái)用心良好的政策為什么落得如此下場(chǎng)呢？

必須看到，“限購(gòu)令”的尷尬處境，和近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的遭遇頗多類似之處，其問(wèn)題邏輯一以貫之。說(shuō)白了，就是行政力指望靠單純打壓需求，來(lái)省時(shí)省力地控制價(jià)格漲幅，充分滿足短期內(nèi)機(jī)會(huì)主義的政策目標(biāo)，就必然要遭到市場(chǎng)的反制。

國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從2005年年底起漲，到2008年年末稍息，2009年年中開(kāi)始再次瘋狂至今，有關(guān)部門之所以錯(cuò)過(guò)了一個(gè)又一個(gè)上好的時(shí)間窗口，原因只有一個(gè)，就是從沒(méi)想過(guò)真要提供給市場(chǎng)足夠的供給。我們很難想象，一邊是擠牙膏一樣供地、蝸牛速度建廉租房、人為給保障房設(shè)計(jì)“多軌制”，一邊就能夠通過(guò)限制購(gòu)房套數(shù)管住價(jià)格。

總而言之，解決不了供求問(wèn)題，就根本談不上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。龐大的自住、投資和投機(jī)需求只要無(wú)處可去，即使將來(lái)搞出夫妻雙方、父母兩代三個(gè)家庭限制購(gòu)買一套房，也是于事無(wú)補(bǔ)的。