【住建部門要綜合各方面的信息判斷約定的租金是否合理,對于續(xù)租的,如果出租人漲房價,必須要有法定理由,否則視為違法】

記者近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉,住建部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見,這是我國首次專門對住房租賃和銷售進(jìn)行的規(guī)范。征求意見稿主要內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理及法律責(zé)任等。明確規(guī)定,出租人不得單方面提高租金,鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同(5月22日《法制日報》)。

關(guān)于住房租賃行為的法律規(guī)范,目前主要包括城市房屋租賃管理辦法、合同法。這些規(guī)定多是對住房租賃合同的形式、內(nèi)容作出規(guī)范,涉及監(jiān)督管理住房租賃的則不健全,由此導(dǎo)致住房租賃市場亂象叢生、缺乏規(guī)范。有租房經(jīng)歷的人幾乎都有一部租房血淚史。

毋庸置疑,在住房租賃雙方,承租人常常處于弱勢地位,隨時都有可能被迫搬家,出租人漲房租則是很多承租人被迫搬家的主要原因。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟發(fā)達(dá)的大城市可以說是時時在上演。俗話說安居方能樂業(yè)。搬家和找房耗時耗力,如果時刻擔(dān)心被房東掃地出門,出租人怎么能夠安心工作、快樂生活?這種不安穩(wěn)狀態(tài)給很多來城市打拼的年輕人造成心理創(chuàng)傷,顛沛流離的生活讓他們在大城市的冷漠中煎熬。

為遏制出租人挾房要價行為,《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》規(guī)定,住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金。這可以說是我國首次擬通過行政立法向隨意漲房租的行為說“不”,意義深遠(yuǎn)。但筆者認(rèn)為還有進(jìn)一步完善的空間。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》之所以對住房租賃加以規(guī)范,主要就是為了讓租賃雙方建立長期穩(wěn)定、公平合理的關(guān)系,其對于挾房要價的禁止性規(guī)定,是被限制在租賃合同之內(nèi),并沒有完全跳出合同法的框架,難以有效遏制挾房要價行為,難以實現(xiàn)立法的根本目的。有些出租人為實現(xiàn)漲房租的目的,可以采取查看房屋、上門收房租等惡意騷擾的行為迫使承租人接受漲房租；還有些出租人故意將租賃合同的期限約定很短,并迫使承租人接受約定,如果承租人在合同到期之后續(xù)租,承租人就借機漲房租。遵規(guī)守法的承租人在刻意刁難的承租人面前處于絕對的劣勢,甚至毫無還手之力,目前法律法規(guī)尚未對出租人的此類行為作出規(guī)范。即便能依法舉報,承租人通常也不愿意舉報,因為舉報就意味要和出租人翻臉,可能被打擊報復(fù)不說,還要面對重新找房、再次搬家的困擾。

遏制出租人挾房要價,應(yīng)跳出合同法,從行政監(jiān)管的層面規(guī)范住房租賃市場。應(yīng)嚴(yán)格落實城市房屋租賃管理辦法,要求所有房屋出租人要將租賃合同進(jìn)行備案,否則就認(rèn)定為違法行為并進(jìn)行經(jīng)濟處罰。同時,備案手續(xù)要盡可能的網(wǎng)絡(luò)化、公開化,降低備案成本并讓承租人能夠快捷查詢,還要明確“先備案再入住”的基本原則。住建部門要綜合各方面的信息判斷約定的租金是否合理,對于續(xù)租的,如果出租人漲房價,必須要有法定理由,否則視為違法。承租人可以在退房之后對出租人在約定之外多收房租的行為進(jìn)行舉報,防止出租人隱瞞收取房租的真實情況?；蛟S唯有做到以上這些,才能更好實現(xiàn)政策的預(yù)期目標(biāo)。