遠(yuǎn)郊區(qū)域“泡沫”擠出效應(yīng)明顯

　　自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，曾經(jīng)被稱為北京樓市“風(fēng)向標(biāo)”的通州，成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，泡沫擠出效應(yīng)明顯。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自2010年10月至今年7月，北京通州合計(jì)供應(yīng)住宅項(xiàng)目19個(gè)，提供住宅8525套，而同期簽約數(shù)只有1887多套，簽約率只有22%，居全市郊區(qū)縣之末。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場總監(jiān)張大偉表示，目前通州樓市的主要情況是，“庫存量大，積壓嚴(yán)重，預(yù)計(jì)供應(yīng)多，降價(jià)動(dòng)能充分。”

　　通州“珠江拉維小鎮(zhèn)”近日推出30套特價(jià)房，其中毛坯均價(jià)14500元/平米，精裝均價(jià)17500元/平米，較此前25000元/平米價(jià)格下調(diào)近萬元。這是繼去年月亮河公園降價(jià)萬元推出特價(jià)房后，通州第二個(gè)均價(jià)下調(diào)萬元的樓盤。

　　通州地區(qū)不少項(xiàng)目雖然沒有直接降價(jià)，而是采取各種變相打折的方式，比如富力-金禧花園的開盤報(bào)價(jià)與之前一期2萬元/平米的開盤價(jià)格一致，但即將針對(duì)部分房源推出團(tuán)購特惠活動(dòng)，88平米的戶型團(tuán)購價(jià)140萬元/套起。

　　分析人士認(rèn)為，通州新房價(jià)格下降對(duì)于周邊二手房業(yè)主心理產(chǎn)生一定影響，從而導(dǎo)致二手房議價(jià)空間增大，部分業(yè)主或調(diào)低掛牌價(jià)。同時(shí)，在新房價(jià)格下降的情況下，未來該區(qū)域二手房價(jià)格繼續(xù)向下調(diào)整的可能性也有所增大。鏈家在線的數(shù)據(jù)顯示，目前在其掛牌的通州區(qū)域二手房有3570套，掛牌均價(jià)為15044元/平米。而北京中原地產(chǎn)7月最新統(tǒng)計(jì)也顯示，目前北京市各類型的二手房均價(jià)均出現(xiàn)一定幅度下降，幅度在5%之內(nèi)，在區(qū)域上已經(jīng)出現(xiàn)了從外到內(nèi)降價(jià)的趨勢，通州、大興等地的價(jià)格松動(dòng)最為明顯。在戶型產(chǎn)品上，主打大戶型和不滿5年的樓盤降價(jià)明顯。

　　8月房價(jià)下行壓力較大

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，七八月份并不是樓市銷售的旺季，但是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度始終不變的背景下，想要繼續(xù)往年“金九銀十”的火熱成交量，8月的市場表現(xiàn)十分重要。據(jù)北京中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)下半年入市樓盤達(dá)到110個(gè)左右，這些項(xiàng)目主要集中在近郊區(qū)。從數(shù)據(jù)上看，房價(jià)下調(diào)也將首先從郊區(qū)開始蔓延。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目在下半年提供的住宅將超過7萬套，而年內(nèi)庫存量可能明顯上漲。因此，在部分區(qū)域二手房降價(jià)效應(yīng)和新盤大量入市的情況下，北京房價(jià)8月下行壓力較大。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量達(dá)105852套，二手住宅的可售套數(shù)也達(dá)到37644套。有市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前北京的樓市存量逼近歷史高點(diǎn)，去庫存化形勢嚴(yán)峻。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)，因此新盤項(xiàng)目在所有入市項(xiàng)目中所占比重不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商8月推盤力度料繼續(xù)加強(qiáng)。?