原標題：房市失穩(wěn)風險如何防范

多年來，我國房價地價不斷上漲，但從2014年第二季度開始，住房市場出現(xiàn)了越來越明顯的交易量萎縮、開發(fā)投資活動減緩、住房價格漲幅趨緩甚至同比下降的現(xiàn)象。圍繞著住房市場價格的上述變化，政府政策經(jīng)歷了2009年“強刺激”、2010 -2013年“嚴調(diào)控”和2014年6月以來“微刺激”的變化過程；居民購房心態(tài)也經(jīng)歷了等待觀望、爭先恐后和再次等待觀望的變化。

那么，到底什么樣的住房市場，或者說住房市場價格如何變化，才是政府和社會所期盼的、能最大限度地滿足社會整體利益最大化的目標訴求呢？從政府政策變化的邏輯看，穩(wěn)定住房市場，有效管控房地產(chǎn)市場系統(tǒng)風險，促進全體居民住有所居成為主要目標。

對于住房市場穩(wěn)定的認識，在不同國家、同一國家的不同發(fā)展階段，往往有一定差異。2003年《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將“努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定”作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策目標。由于住房價格是住房市場中供求總量和供求結構綜合作用的結果，因此住房價格穩(wěn)定往往被視為住房市場穩(wěn)定的主要標志。

住房價格穩(wěn)定與否，要看住房價格是否圍繞住房基本價值在合理的幅度范圍內(nèi)上下波動。如果住房價格長期持續(xù)背離住房基本價值，比如住房價格上漲速度持續(xù)高于或低于人均可支配收入（或人均GDP）的增長水平，就意味著市場在向不穩(wěn)定的方向發(fā)展。相關數(shù)據(jù)顯示，2006-2013年間，我國城市房價年上漲速度在中美英日新五國中是最高的，向下調(diào)整時也基本沒有出現(xiàn)負增長，屬于單向背離住房基本價值的情況。如果不對住房價格水平進行適當調(diào)整，市場失穩(wěn)風險將逐漸加大。

住房市場穩(wěn)定對家庭意義重大

首先，促進住房市場穩(wěn)定有利于保持有房家庭的財富相對穩(wěn)定。

我國住房自有化率較高，住房是家庭財富的重要組成部分，房價變化意味著家庭財富水平的變化。擁有住房的家庭樂見房價快速上漲。當房價增速高于收入增速時，住房價值的增加對家庭財富增長的貢獻率將超過收入的貢獻率，成為家庭財富增長的主要動力。在美國等允許住房再融資的國家，住房亦被稱作“取款機(Cash Machine)”，即隨著房價的上漲，家庭可以從銀行貸出更多的錢用于消費或投資，存在顯著的財富效應。但應當注意到，房價快速上漲的背后是資產(chǎn)價格泡沫和風險的積累，貸款家庭在享受財富快速增長的同時，也承擔著越來越大的未來房價下跌風險。

當房價快速下降時，擁有住房家庭的財富就會相應縮水。特別是個人住房抵押貸款尚未還清的家庭，有可能成為負資產(chǎn)家庭。1998年東南亞金融危機時期，香港房價平均下跌67%，超過30萬家庭成為負資產(chǎn)家庭。財富縮水將影響家庭的消費水平；負資產(chǎn)家庭的增加將引發(fā)住房信貸風險。此外，我國的新建住房大部分是以預售方式銷售，房價下降常常引發(fā)購房者退房、停止還貸、打砸售樓處等市場現(xiàn)象，影響社會穩(wěn)定。

可見，促進住房市場穩(wěn)定對擁有住房家庭的意義在于保持家庭財富水平的相對穩(wěn)定，減小家庭面臨的資產(chǎn)價值風險，便于制定長期的消費、發(fā)展規(guī)劃，更利于社會穩(wěn)定。

其次，促進住房市場穩(wěn)定有利于穩(wěn)定無房家庭的購房預期。

雖然我國住房自有化率較高，但無房家庭依然是一個十分龐大而重要的群體，尤其在一線城市，租房居住的家庭占比往往超過1/3。無房家庭雖然可以選擇租房居住，但是許多家庭還是將擁有住房作為自己的夢想，所謂“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。房價快速上漲，顯然并不符合擬購房家庭的利益，因為房價上升會降低擬購房家庭的住房支付能力，進一步拉大與有房家庭的財富差距。如果在中國式買房 “晚買虧，不買更虧”的邏輯下提前購買住房，會大大擠壓家庭的其他消費，成為“房奴”。

那么房價下跌是否就對無房家庭有利呢？短期來看，房價下跌可能使部分無房家庭以較低價格購買住房而受益，但過去的市場經(jīng)驗表明，大部分無房家庭往往還是在等待價格繼續(xù)下降的過程中錯失最佳購房時機。長期來看，如果住房價格持續(xù)下跌，受影響最大的往往還是收入較低、財富積累較少的無房家庭。1998年東南亞危機中的香港、2007年次貸危機中的美國經(jīng)驗表明，房價持續(xù)下跌將導致經(jīng)濟增速放緩、銀行流動性不足、就業(yè)機會減少、家庭收入下降等一系列嚴重問題。此時由于居民預期收入減少、金融支持獲取難度加大等原因，無房家庭依然難以實現(xiàn)擁有住房的夢想。也就是說，居民家庭的住房夢大都是在宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場復蘇和成長階段實現(xiàn)的。

可見，促進住房市場穩(wěn)定對無房家庭的意義在于穩(wěn)定其未來購房預期。維持住房價格基本穩(wěn)定，也可以讓無房家庭看到購房的希望，更利于激發(fā)勞動積極性，有利于促進社會公平。

住房市場穩(wěn)定對社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展意義重大

除與微觀家庭相關外，住房市場也與宏觀經(jīng)濟社會發(fā)展緊密相關。一方面，宏觀經(jīng)濟繁榮可以刺激住房需求，市場需求推動的住房開發(fā)投資活動又進一步推動了宏觀經(jīng)濟繁榮；另一方面，宏觀經(jīng)濟不景氣也往往帶來住房市場萎縮，由此引發(fā)的住宅開發(fā)投資活動減緩會進一步加劇宏觀經(jīng)濟的不景氣。住房市場往往被稱為宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”，在宏觀經(jīng)濟不景氣的情況下常常被用來作為帶動經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”。

當住房市場快速上升時，住房價格不斷上漲，住房開發(fā)投資不斷增長，會促進社會經(jīng)濟的發(fā)展，拉動產(chǎn)業(yè)鏈上的相關行業(yè)，提供更多的就業(yè)機會，整個社會將呈現(xiàn)一片“欣欣向榮”的景象。

然而，住房市場快速上升的背后，往往意味著不可避免的住房價格泡沫和過量住房供應，導致經(jīng)濟和金融體系中的風險不斷增加。歷史上美國、日本等許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗表明，房價快速上漲只能帶來一時的歡愉，隨著資產(chǎn)泡沫不斷擴大，泡沫破裂的風險在逐漸加大，泡沫破滅所造成的危害也會不斷升級，最終將可能導致金融體系崩潰、經(jīng)濟衰退和社會癱瘓。

可見，促進住房市場穩(wěn)定，既可以減小住房市場波動，也可以減輕對社會經(jīng)濟運行的沖擊，對維護社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展意義重大。

促進住房市場穩(wěn)定的若干政策措施

建立住房市場長效機制，就是要以完善的住房制度為基礎，結合土地供應、稅收、金融等政策工具，構建長期有效的、有利于住房市場穩(wěn)定發(fā)展的機制。

完善住房制度是市場穩(wěn)定的基礎。要完善住房制度，就要在明確住房發(fā)展和需求管理目標的基礎上，為每一位居民實現(xiàn)合理住房需求提供路徑指引和渠道安排，并結合各項政策工具的應用，確保各渠道可進入、可持續(xù)、可選擇、可支付。

完善土地供應制度，就是要結合住房市場的供求關系和住房需求發(fā)展狀況，因地制宜地確定土地供應的數(shù)量、結構和空間分布。目前我國的土地供應是按計劃進行的，不是根據(jù)市場需要提供的，這種模式脫離市場實際情況，不利于住房市場穩(wěn)定發(fā)展。

完善房地產(chǎn)稅收制度，總體方向是簡化交易環(huán)節(jié)的稅收，增加持有環(huán)節(jié)的稅收。交易環(huán)節(jié)繁重的稅賦可能誤傷很多自住型、改善型住房需求。另外，以往將稅收政策作為調(diào)控手段、頻繁進行調(diào)整的做法，不利于住房市場穩(wěn)定發(fā)展。稅收制度應該是一個長期穩(wěn)定的制度，應該根據(jù)房屋的屬性和交易的特征設計一個相對穩(wěn)定的稅收制度框架。

完善房地產(chǎn)金融制度，一方面要加快住房金融監(jiān)管體系建設，有效監(jiān)督、控制房地產(chǎn)市場上的金融風險；同時，要加快建設政策性住房金融體系，切實為自住型、改善型住房需求提供金融支持。

還要不斷完善市場管理與調(diào)控，要以一線城市市場穩(wěn)定為重要目標，實行差異化政策。住房市場波動具有典型的波紋效應，會從一線城市向其它城市擴散，所以促進一線城市住房市場的穩(wěn)定是全國住房市場穩(wěn)定的關鍵。同時逐漸取消“完善穩(wěn)定房價目標責任制”、“限購擴大到整個行政區(qū)域”、“認房又認貸”等過度扭曲市場的調(diào)控措施，也有利于住房市場穩(wěn)定。

（作者為清華大學房地產(chǎn)研究所所長、教授；清華大學房地產(chǎn)研究所博士研究生徐躍進對此文亦有貢獻）

【參考文獻】

①劉洪玉，楊帆，徐躍進. 基于2010年人口普查數(shù)據(jù)的中國城鎮(zhèn)住房狀況分析[J]. 清華大學學報(哲學社會科學版)，2013,06:138-147。

②劉洪玉.如何建立房地產(chǎn)市場的長效機制[J]. 中國房地產(chǎn)業(yè)，2014,02:22-25.

③劉洪玉，吳璟. 中國城市商品住宅價格的統(tǒng)計方法與變化規(guī)律[J]，中國市場，2012,09: 75-82。

觀點集結

在房價高位運行和經(jīng)濟增速相對放緩的雙重背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨“兩難”：放任房價繼續(xù)高增長，將進一步累積泡沫化風險；房價下跌又可能損害房地產(chǎn)及相關領域投資，引發(fā)金融風險……由于缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，房地產(chǎn)市場將進一步分化，部分城市因土地價格上漲過快面臨較大的房價上漲壓力，2014年房地產(chǎn)市場走勢將取決于政策選擇與實施，調(diào)控政策差異化和多元化將成常態(tài)?！袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所經(jīng)濟藍皮書（2014年4月29日）

過去十幾年樓市調(diào)控始終盯著房價，認為房價可以通過行政的手段來控制。但實踐證明，用限購限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用，但是往往使市場的信號扭曲了，會把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住了，不利于經(jīng)濟的發(fā)展……目前放松限購、限貸政策，都是去行政化的手段?！〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌

關于房地產(chǎn)調(diào)控的方向一定要堅持，政府給市場要調(diào)房地產(chǎn)的信號一定要明確……中國的房價，絕不會越調(diào)控漲得越快，政府在房地產(chǎn)調(diào)控的方向上短期內(nèi)可以著眼于房價，但長期一定要形成長效制度。關鍵是要尋找到一個能使房市趨于良性循環(huán)的調(diào)控思路，敢于調(diào)控?！獓鴦赵喊l(fā)展研究中心金融研究所名譽所長、研究員夏斌