□分析

價(jià)差太明顯容易識(shí)別

網(wǎng)傳騙貸案例這種將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、空手套白狼的事情真的具備可操作性嗎？

一位國(guó)有大行房貸人士對(duì)記者表示，“銀行房貸評(píng)估有著一套專業(yè)化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過銀行風(fēng)控部門‘火眼金睛’。更別說，案例中成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出40%，價(jià)差如此明顯?！?/p>

該人士進(jìn)一步指出，房屋估值金額需要專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士進(jìn)行評(píng)估，并不由買賣雙方說了算。此外，雖然二人假離婚，但是此前的確有婚姻事實(shí)，這種關(guān)聯(lián)交易嫌疑非常明顯，加上房?jī)r(jià)估值較高，銀行會(huì)直接拒貸。

“二手房買賣過程中，銀行讓評(píng)估公司評(píng)估二手房?jī)r(jià)格，上限是同類房源的最高價(jià)格。超過同類房源上限，銀行肯定不會(huì)貸給你。目前房?jī)r(jià)估值普遍略低于市場(chǎng)價(jià)。”上述房屋中介公司從業(yè)人士表示。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，不排除市場(chǎng)上有人利用房子倒騰房貸，但這種大額“做高”情況比較少見。700萬的房產(chǎn)騰挪出1000萬難度的確很大。

還款數(shù)額過高收入不能保證

據(jù)了解，目前銀行房貸非常重視個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在辦理房貸時(shí)，銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水，這是銀行評(píng)估借款人的第一還款來源。其次，在銀行的實(shí)際操作中，抵押則被視為第二還款來源。

“不要說銀行會(huì)不會(huì)貸款給他們，就算上述案例夫妻雙方騙貸成功，也將面臨高額房貸壓力?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)中介指出，案例當(dāng)中，貸款700萬，如果按照等額本息還款法(30年)，則每月需要還房貸3.7萬元。按照銀行普遍實(shí)行的貸款基本要求，即便貸款者除房貸之外再?zèng)]有其他負(fù)債，則其每個(gè)月的收入必須達(dá)到還款額的兩倍，即每個(gè)月收入7.4萬元。

記者了解到，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年中國(guó)員工月平均工資為656美元，約合人民幣4134元。還有數(shù)據(jù)顯示，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達(dá)不到7.4萬元。案例中的這一對(duì)夫妻，如能成功貸款，其工資水平需要高于國(guó)家人均工資水平數(shù)倍。

此外，這一房貸情況高于國(guó)人平均還貸水平，明顯屬于少數(shù)。個(gè)人記賬APP挖財(cái)旗下研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)人月均還貸金額已經(jīng)連續(xù)6年超過4000元，2012年更高達(dá)4600元。挖財(cái)理財(cái)師張?jiān)骑w建議稱，住房負(fù)擔(dān)比即房屋月供款除以月稅后收入，一般不應(yīng)超過25%-30%。

此外，還有理財(cái)人士指出，用700萬元現(xiàn)金投資的收益來還房貸也不可行。目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率是4.90%，如果是二手房，還需要繳納各種稅費(fèi)，則理財(cái)?shù)哪昊找媛市枰L(zhǎng)期穩(wěn)定在6%以上。目前，隨著央行降息、降準(zhǔn)、利率下行，理財(cái)產(chǎn)品的收益率也隨著下降。據(jù)了解，市面上的銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率在4%左右，P2P類、互聯(lián)網(wǎng)金融類理財(cái)產(chǎn)品雖然收益較高但風(fēng)險(xiǎn)也大。