記者注意到，黃先生與福州青洲煜城置業(yè)有限公司所簽訂的合同與正常的商品房買賣合同不一樣，為“合作建房合同書(shū)”，合同中寫(xiě)明，乙方出資共323000元即取得青洲大樓內(nèi)一套總面積為69.17平米的單元房使用權(quán)，其中8萬(wàn)元是定金，出資合同房屋的使用權(quán)期限為五十年，并且交付時(shí)甲方（福州青洲煜城置業(yè)有限公司）向乙方（黃先生）出具《物業(yè)移交證》。

為何不是商品房買賣合同？黃先生解釋稱，這是由于這塊土地屬于青洲村集體產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商只是向村里租借了該地塊五十年的使用權(quán)，所蓋的這棟大樓也就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不能按商品房出售。

2014年開(kāi)發(fā)商在街邊發(fā)放的宣傳單。黃先生 供圖

隨后，記者前往10樓開(kāi)發(fā)商辦公點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)這里空無(wú)一人。在多番撥打蘭姓負(fù)責(zé)人電話無(wú)法打通之后，記者致電了開(kāi)發(fā)商法定代表人雷淑華，對(duì)方表示現(xiàn)在人在外地，雖然法人掛了自己的名字，但對(duì)這些糾紛其實(shí)并不了解，只是知道有這么一回事，不過(guò)他也承諾稱：“確實(shí)是拖了很久，之前是因?yàn)橄莉?yàn)收、疫情、水災(zāi)等因素耽擱了，應(yīng)該今年上半年就會(huì)退款。”

位于10樓的開(kāi)發(fā)商辦公點(diǎn)空無(wú)一人。記者 李牧晨 攝

那么，定金和訂金有什么區(qū)別？黃先生購(gòu)買的這類房產(chǎn)權(quán)益能否得到保障？記者咨詢了福建協(xié)同律師事務(wù)所陳永涵律師。陳律師表示，定金指的就是在合同訂立之前支付一定金錢來(lái)作為擔(dān)保，也稱為保證金。比如我們購(gòu)車，通常需要交付幾千元的保證金，如果買方反悔不購(gòu)買相關(guān)車輛，定金不會(huì)退回；如果賣方?jīng)]履約，買方則可以獲得雙倍定金金額的賠償。而訂金只是單方行為，買家交付訂金通常會(huì)被認(rèn)為交納的預(yù)付款，買賣雙方任何一方不履約都不會(huì)出現(xiàn)訂金不予返還或者賠償雙倍訂金的后果。

“像這種開(kāi)發(fā)商租借村集體土地集資建造并對(duì)外銷售的房子我們俗稱為‘小產(chǎn)權(quán)房’，相對(duì)于正常流通的商品房來(lái)說(shuō)，‘小產(chǎn)權(quán)房’實(shí)際上就是只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不能買賣的房子，購(gòu)買是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的，不僅沒(méi)法辦理房產(chǎn)證，還難以規(guī)避‘一房多賣’風(fēng)險(xiǎn)，房屋質(zhì)量也難以保證，甚至有可能被無(wú)償征用或者征收?！标惵蓭熣f(shuō)。

陳律師告訴記者，目前正規(guī)商品房交易有兩項(xiàng)保障，其一是“保交樓”措施，地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；其二是商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)，就是在開(kāi)發(fā)商因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋（一般指購(gòu)買首套房）并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)也優(yōu)先于上述其他權(quán)利。

陳律師還表示，在這件事中，黃先生與開(kāi)發(fā)商之間屬于普通的債權(quán)糾紛，開(kāi)發(fā)商只存在違約責(zé)任，若開(kāi)發(fā)商資不抵債，黃先生可能出現(xiàn)拿不到房子也拿不回錢的情況，建議黃先生盡早通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。