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正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項(xiàng)用途上的配置關(guān)系，徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制，將50年到70年的土地出讓金一次性收取改革為房產(chǎn)稅、土地交易增值稅和土地使用稅。

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由于其內(nèi)在的漲價(jià)機(jī)理，宏觀調(diào)控總是處于“一放就熱，價(jià)格暴漲，一控就冷，陷入低迷”的惡性循環(huán)之中。因此，2010年的房地產(chǎn)走勢(shì)，我們也處于兩難境地，對(duì)于房地產(chǎn)，國家促進(jìn)也不是，不促進(jìn)也不是。所以，2010年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，必須與土地、財(cái)稅等體制改革互動(dòng)，理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制，才能從機(jī)制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和穩(wěn)定運(yùn)行。

降低房?jī)r(jià)的最重要措施就是加大住宅用地供應(yīng)。我認(rèn)為，在原計(jì)劃的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)住宅用地，從2010年開始，應(yīng)當(dāng)每年增加100萬畝左右，并規(guī)定住宅用地專項(xiàng)使用，嚴(yán)格限制地方政府挪作他用，經(jīng)過10年左右的時(shí)間，除了滿足新增城鎮(zhèn)人口，包括遷移人口的住宅需要，還可將以往城鎮(zhèn)住宅用地供需缺口補(bǔ)齊。這就要正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系。過于強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)，而對(duì)住宅用地供應(yīng)過少，使住宅供給與需求不平衡，實(shí)質(zhì)上是住宅供應(yīng)不能滿足廣大城市居民和新移民的需要，形式上則是住宅價(jià)格過高而且逐年上漲，超過居民收入的增長(zhǎng)，使居民沒有購買住宅的能力。耕地保護(hù)不好，糧價(jià)上漲過快，不是一件好事，而房?jī)r(jià)飛速上漲，居民住不起房，對(duì)社會(huì)安定也不利?？傮w上解決中國居民住宅問題的方向，應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格控制農(nóng)村居住用地，增加城鎮(zhèn)住宅用地，并且積極推動(dòng)撤小村并大村、撤村并鎮(zhèn)，以整理出更多的土地資源來適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城市化的需要。

2010年開始，無論如何，也要開始改革目前土地政府寡頭壟斷供應(yīng)的招拍掛制度，逐步形成競(jìng)爭(zhēng)性的供應(yīng)市場(chǎng)，以抑制地價(jià)暴漲，并且逐步降低土地的價(jià)格水平。最為關(guān)鍵的是，按照黨的十七屆三中全會(huì)的精神，將目前政府寡頭壟斷型的土地供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，改革為競(jìng)爭(zhēng)型的土地供應(yīng)市場(chǎng)。

目前，地方政府對(duì)賣地收入的依賴程度越來越高，特別是今年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不景氣，稅收增幅下降，許多地方的政府用炒高地價(jià)的方式籌集地方政府的收入。一是如前所述，政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房?jī)r(jià)，二是這種將50年到70年的收入一次收上來，而且在一年中花掉的方法，是一種典型的吃子孫飯和不可持續(xù)的財(cái)政收支方式。因而，需要改革財(cái)政稅收體制，調(diào)整中央與地方的財(cái)政稅收關(guān)系，擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限，改變目前政府收入不可持續(xù)但抬高房?jī)r(jià)的土地財(cái)政格局。只有正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項(xiàng)用途上的配置關(guān)系，順應(yīng)城市化的大趨勢(shì)，合理地向城鎮(zhèn)住宅建設(shè)分配土地，只有徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制，只有將在房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費(fèi)和50年到70年的土地出讓金一次性收取的流程改革為房產(chǎn)稅、土地交易增值稅和土地使用稅，才能根治房地產(chǎn)“一放就暴漲，一收就過冷”的惡性病癥，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)水平與居民的收入水平相適應(yīng)，使人民群眾能買得起價(jià)格合理的住房。

可以看出，如果不下大的決心改變目前的招拍掛機(jī)制，并且理順與之相關(guān)的地方土地財(cái)政體制，如果不下大的決心開征房產(chǎn)稅，中國的房?jī)r(jià)決無穩(wěn)定之機(jī)制，還會(huì)持續(xù)地暴漲。但是，這兩項(xiàng)改革的阻力將會(huì)很大，一是由于要改變地方政府當(dāng)任領(lǐng)導(dǎo)的利益來源格局，將會(huì)遭到地方的強(qiáng)烈反對(duì)；二是來自于擁有多套房的資產(chǎn)階層的抵制，甚至討論、起草、制定政策的許多人與之利益相關(guān)；三是會(huì)遇到已經(jīng)高價(jià)囤地的開發(fā)商以及已經(jīng)給高價(jià)位時(shí)投資和投機(jī)的房地產(chǎn)商和居民貸款的銀行的憂慮和反對(duì)。因此，能否在體制上根治房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，改變85%左右的城鎮(zhèn)居民和進(jìn)入城鎮(zhèn)的新移民買不起房的局面，就看國務(wù)院和有關(guān)部門，對(duì)改革能不能堅(jiān)決推進(jìn)，能不能協(xié)調(diào)一致，放棄部門利益和偏見，平衡近期局部損失和遠(yuǎn)期利益，能推進(jìn)多少。

作者系中共中央黨校研究室副主任