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房地產(chǎn)發(fā)展的二重性決定發(fā)展思路和政策的二重性

如前所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)一些問題和矛盾，其主要根源就在于因國民收入分配差距過大而形成的房地產(chǎn)發(fā)展的二重性及其矛盾。由于對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的二重性及其矛盾缺乏明確的理性認(rèn)識，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展思路和房地產(chǎn)發(fā)展政策缺乏合理而清晰的邏輯。由于沒有合理而又明確地區(qū)別房地產(chǎn)發(fā)展的公益性和產(chǎn)業(yè)性，所以我國房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)定位比較模糊，由此進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展政策的定位比較模糊，它既不是一個完全立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)政策，更不是一個立足于房地產(chǎn)的公益性的公共保障政策。比如經(jīng)濟(jì)適用房政策就是思路不清、目標(biāo)模糊的典型例子。出臺經(jīng)濟(jì)適用房政策的目的是為了解決城市中低收入群體的住房問題，其政策的性質(zhì)本應(yīng)該屬于政府公共政策的范疇，但其政策思路中卻包含有很多產(chǎn)業(yè)政策的成分，這種不倫不類的房地產(chǎn)政策的效果自然會大打折扣，其弊端在實踐中已經(jīng)顯現(xiàn)出來，如房地產(chǎn)開發(fā)商鉆政策空子，借經(jīng)濟(jì)適用房之名搞商品房開發(fā)；經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清；經(jīng)濟(jì)適用房的房主在其收入水平提高有能力購買商品房后，其原來的經(jīng)濟(jì)適用房因轉(zhuǎn)讓或退出的通道不暢而成為包袱等。

政府調(diào)控房價之所以會陷入“漲跌兩難”的困局同樣是因為房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾所致。房價過高或漲幅過大，影響到中低收入群體的基本住房權(quán)益；房價偏低或降幅過大，又影響到經(jīng)濟(jì)增長速度和金融資產(chǎn)安全以及高收入群體的房產(chǎn)收益。在這種情況下，政府調(diào)控房價的政策自然就變成了一種“蹺蹺板”：當(dāng)房價過高或漲幅過大成為二重性矛盾的主要方面時，政策取向的天平就偏向抑制房價；當(dāng)房價偏低或降幅過大成為二重性矛盾的主要方面時，政策取向的天平就偏向支撐和穩(wěn)定房價。然而通過調(diào)控房價并不能真正協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求與高端住房需求的矛盾、房地產(chǎn)發(fā)展的公益性和產(chǎn)業(yè)性的矛盾之中暫時維持一種很有限度、很脆弱的平衡。

充分認(rèn)識房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，是厘清我國房地產(chǎn)發(fā)展思路和制定房地產(chǎn)發(fā)展政策的理論依據(jù)和科學(xué)基礎(chǔ)。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康、持續(xù)、科學(xué)發(fā)展的根本方向就是以房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾為基本依據(jù)，將公益性房地產(chǎn)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)性房地產(chǎn)發(fā)展明確分開，低收入群體和困難群體的住房問題作為社會公益事業(yè)交給政府（鼓勵非政府組織及慈善機構(gòu)參與）去解決，中高收入群體的住房問題作為重要產(chǎn)業(yè)交給市場去解決，構(gòu)建職責(zé)明確、邊界清晰、分工合理、有效銜接、相互支撐的促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策和產(chǎn)業(yè)政策。

第一，加快制定以保障低收入群體和困難群體的住房權(quán)益為目標(biāo)的住房公共政策，建立以政府公有廉租房為主體、非政府組織及慈善機構(gòu)免租房為補充的住房保障體系。由政府出資建設(shè)公有廉租房，廉租房屬產(chǎn)權(quán)清晰的國有資產(chǎn)。成立政府性住房保障機構(gòu)或事業(yè)單位，負(fù)責(zé)公有廉租房的出租、管理與維護(hù)，向低收入群體和困難群體提供低價的、基本的、公益性的住房保障服務(wù)。鼓勵非政府組織及慈善機構(gòu)向特殊困難對象提供免租房。在建立了公益性的住房保障體系之后，低收入群體和困難群體的基本住房權(quán)益得到保障，這就從根本上破解了制約我國房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾。

第二，實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策由房價調(diào)控型向綜合導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變。在建立了完善的公益性住房保障體系的前提下，商品房房地產(chǎn)價格的高低和漲跌就不會影響到低收入群體和困難群體的基本住房權(quán)益，從而為房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策實現(xiàn)轉(zhuǎn)型奠定了堅實基礎(chǔ)。在破解了制約我國房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾之后，政府不需要通過調(diào)控房價來緩解房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，因此，應(yīng)該把充分發(fā)揮市場機制的作用作為房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策的基礎(chǔ)，商品房的房價變化應(yīng)該主要由市場來決定，政府不宜再頻繁、過度、直接或間接地調(diào)控和干預(yù)房價，房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策主要轉(zhuǎn)向解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨的產(chǎn)業(yè)外部性問題，如土地資源集約高效利用、節(jié)能降耗、低碳環(huán)保等。實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)型之后，政府也就順理成章地從無論房價漲跌都兩面受氣的“漲跌兩難”困局中解脫出來。

第三，對現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行認(rèn)真梳理，按照政策屬性和功能不同分別相應(yīng)地歸入公共政策和產(chǎn)業(yè)政策，取消經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等政策屬性和功能定位模糊的政策，轉(zhuǎn)化現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)不清的存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。政府既可按適當(dāng)價格購回存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價房中屬于房主的那部分產(chǎn)權(quán)，將部分存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價房轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)完全歸屬政府的公有廉租房，也可向現(xiàn)有房主出售存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價房中屬于政府的那部分產(chǎn)權(quán)，將部分存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價房轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)完全歸屬房主的商品房。

第四，推出鼓勵中小戶型和限制超大戶型和別墅豪宅的財稅政策。我國人多地少，土地資源相當(dāng)稀缺，特別是在人口高度密集的大中城市的特定范圍內(nèi)，土地資源的供求關(guān)系更為緊張。在這種情況下，土地資源的公共性顯著增加，實行鼓勵中小戶型和限制超大戶型和別墅豪宅的財稅政策，有利于高效、集約、節(jié)約地開發(fā)利用土地資源，保護(hù)社會公共利益。對于超過一定標(biāo)準(zhǔn)的超大戶型和別墅豪宅征收高額累進(jìn)制的土地資源占用稅，并可將該部分稅收作為政府實行以公有廉租房為主體的住房保障公共政策的穩(wěn)定資金來源。政府將從高收入群體征收的稅收轉(zhuǎn)移到用于低收入群體和困難群體的住房保障，有利于緩解房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，有利于緩解社會分配差距，從而形成了既有利于改善國民收入分配格局又有利于緩解房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾的內(nèi)在協(xié)調(diào)機制。