房產(chǎn)稅并非樓市靈丹妙藥
PK:房產(chǎn)稅是抑房價有力武器
近日,國家發(fā)改委通過新華社對外辟謠,稱該委有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的講話不代表發(fā)改委立場,內(nèi)容嚴(yán)重失實。
至此,房產(chǎn)稅是否將出臺,仍是謎團。在當(dāng)前樓市調(diào)控大背景下,房產(chǎn)稅利大于弊還是弊大于利?
——編者
劉濤:房產(chǎn)稅并非樓市靈丹妙藥
對房產(chǎn)稅寄望過高,一旦無法達到預(yù)期效果,“房價只漲不跌”的神話會進一步強化,公眾的挫敗感和失望情緒也會加劇。到時政府再談平抑房價,恐怕再也無人肯信了。
圍繞上海、重慶等城市即將推出房產(chǎn)稅傳聞的真實性之辯,已成為時下國人關(guān)注的焦點。房產(chǎn)稅到底何方神圣,它真有這么大的能量嗎?
目前,房地產(chǎn)市場上多空雙方仍處于僵持階段。不少人期待,此時哪怕再多放上一根稻草,開發(fā)商和炒房者很可能再也扛不住了——房產(chǎn)稅就是他們心目中那根稻草。
然而且慢!不妨問一句,就算房價暫時降了又如何呢? 筆者大致可勾勒出如下圖景:房價小幅跌到某個點位后,開發(fā)商和炒房者逐漸消化了最初的恐慌情緒,重新祭出捂盤惜售等招數(shù);而抄底者也開始涌入,市場回暖,房價再次反彈。
此外,“房產(chǎn)稅”尚只是傳聞和公眾想象,其真實面目如何,是雷霆萬鈞還是雷聲大雨點小,在看到正式文件前,任何樂觀評價都缺乏依據(jù)。
在筆者看來,房產(chǎn)稅對房價降溫的作用或許只在一時;長期看,房價的理性回歸和長期健康,需從擴大供給、財政分權(quán)改革等方面多管齊下。單從制度層面拷問,房產(chǎn)稅作為政策工具之一,也無力決定中國房價長期走勢。
首先,不解決土地供給問題,要想根治中國房價的“高燒”恐怕不那么容易。舉個例子,目前二手房轉(zhuǎn)讓過程中,營業(yè)稅加上契稅、中介稅,新增交易成本高達11%,但其中很大一部分最終轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。如果連這都未能阻擋房價的增長,希望通過1%左右的房產(chǎn)稅來調(diào)控高房價并不現(xiàn)實。
中國每年城鎮(zhèn)土地出讓規(guī)模極其有限,而農(nóng)村土地流通又有諸多政策限制,導(dǎo)致拍到土地的少數(shù)開發(fā)商事實上可以肆無忌憚地合謀操縱房價。而允許農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房和市民自建房的存在,便可打破這種壟斷。
其次,在物業(yè)稅出臺之前,讓房產(chǎn)稅暫代其職沒有問題,但絕不能讓物業(yè)稅被房產(chǎn)稅永遠“擠出”。在地方政府出臺房產(chǎn)稅的同時,發(fā)改委、國土部、住建部等職能部委,乃至全國人大也應(yīng)當(dāng)盡快拿出物業(yè)稅的草案和路線圖,如此才能讓市場各方形成理性預(yù)期。
最后,在財政分權(quán)改革推進之前,一些地方政府靠賣地吃飯的現(xiàn)象顯然也不可能自發(fā)得到糾正,這又怎么讓人相信房價會真的降下來呢?即便是地方政府迫于形勢推出了房產(chǎn)稅,也完全可以在起征點和課稅對象(比如對第三套房之外的房才開征房產(chǎn)稅)上大做文章。
與之類似,在國有商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系沒厘清之前,開發(fā)商背靠強大的資金支持,完全有繼續(xù)“挺”下去的資本。而這又要求對國有金融機構(gòu)進行全面現(xiàn)代企業(yè)制度改革,特別是要引入獨立第三方進行經(jīng)營風(fēng)險評估和信譽評級。
對房產(chǎn)稅寄望過高,一旦無法達到預(yù)期效果,“房價只漲不跌”的神話無疑會進一步強化;同時,公眾的挫敗感和失望情緒也會加劇。到時政府再談平抑房價,恐怕再無人肯信了。
徐開彬:房產(chǎn)稅是抑房價有力武器
- 2010-05-24房產(chǎn)稅之爭凸顯樓市調(diào)控的復(fù)雜性
- 2010-04-24“居者有其屋”才是樓市調(diào)控的要義
- 2010-02-11樓市調(diào)控既需欽差大臣也需鐵面無私
|