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房?jī)r(jià)5月“地震”,6月“拐點(diǎn)”
www.fjnet.cn?2010-06-11 09:12? 楊紅旭?來(lái)源:東方早報(bào)    我來(lái)說(shuō)兩句

昨日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了月度房地產(chǎn)數(shù)據(jù),過(guò)去的5月份,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情逆轉(zhuǎn),堪稱“劇變”。

5月份,70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)12.4%,較上月減少0.4個(gè)百分點(diǎn),這是自2009年6月出現(xiàn)正增長(zhǎng)以來(lái),第一次出現(xiàn)漲幅回落的情況。但同比指標(biāo)跨度是一年,所以并不能很好地反映當(dāng)前房?jī)r(jià)變化。

所以,還得重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)環(huán)比變化,也即5月份與4月份的比較。5月份,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn),需要特別指出的是,自2005年有此統(tǒng)計(jì)指標(biāo)以來(lái),從來(lái)沒(méi)出現(xiàn)過(guò)單月如此大的回落幅度,這是一個(gè)史無(wú)前例的動(dòng)蕩月份。有一點(diǎn)是確定的:6月份房?jī)r(jià)環(huán)比將由正增長(zhǎng)逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng),也即房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)拐點(diǎn),將是2009年3月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后的,再一次“紅盤變綠盤”。

若按一二手房的分類,則5月份一手商品住宅銷售價(jià)格上漲0.4%,而二手住宅銷售價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.4%。顯而易見(jiàn),二手房?jī)r(jià)格調(diào)整的速度領(lǐng)先于一手房,主要原因是二手房市場(chǎng)買賣雙方皆散戶,而一手房賣方是開(kāi)發(fā)商,容易控制房源供應(yīng)和房?jī)r(jià),因此前者比后者的市場(chǎng)博弈更激烈。比如,當(dāng)前上海一手住房和二手住房的網(wǎng)上可售量分別約為575萬(wàn)平方米和1450萬(wàn)平方米,分別比調(diào)控前增加了20%和50%,二手房拋售量大,降價(jià)壓力自然也更大。

再以產(chǎn)品類型分析。5月份,經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.4%,商品住宅銷售價(jià)格同比上漲16.9%,普通住宅銷售價(jià)格同比上漲16.3%,高檔住宅銷售價(jià)格上漲19.1%。由此可見(jiàn),作為保障性住房,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定,而當(dāng)前商品住宅價(jià)格卻比去年5月明顯上漲。

至于不同區(qū)域的行情。5月份,70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌的,多屬東部城市,一線城市中的北京微跌0.1%,上海不漲也不跌。漲幅最大地區(qū)是東北,長(zhǎng)春和沈陽(yáng)分別上漲1.1%和1.2%。

雖然5月份的房?jī)r(jià)總體上還在小漲,但卻發(fā)生了質(zhì)變,同比漲幅首次回落,二手房?jī)r(jià)格環(huán)比首次下跌。如果說(shuō)4月份的數(shù)據(jù)還看不清趨勢(shì)的話,那么5月數(shù)據(jù)已赤裸裸地指明房?jī)r(jià)正在步入下行通道。而一旦進(jìn)入這一通道,將是長(zhǎng)達(dá)多月的“黑暗時(shí)間”。

房?jī)r(jià)地震,源于成交量劇降。5月份,全國(guó)商品房銷售面積為0.68億平方米,較4月份降低15.4%,亦低于去年0.78億平方米的月度均值。東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大。相對(duì)而言,中西部地區(qū)市場(chǎng)還算穩(wěn)定。一線城市成交量降速實(shí)在太快,5月份屬于一步跌到位,接下來(lái)不可能出現(xiàn)更大幅度的下滑,但在底部盤整的時(shí)間將會(huì)持續(xù)數(shù)月。預(yù)計(jì)2010年全國(guó)商品房成交量將比2009年減少二成左右,類似2008年相比2007年。

綜上所述,5月全國(guó)樓市已出現(xiàn)驚人的變局。由此也證明,4月中旬開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“初戰(zhàn)告捷”,只要維持這一勢(shì)頭,預(yù)計(jì)年底就能基本達(dá)到政策目標(biāo)。接下來(lái),政策將步入穩(wěn)定期,而成交量和房?jī)r(jià)“大震”之后,還會(huì)“余震”不斷。


責(zé)任編輯:李艷
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