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近日，住建部等六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》，明令各級地方政府編制兩個規(guī)劃：2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃。

相對于其他諸多調(diào)控政策，此“通知”頗為另類。此番單單要求各級政府編制住房保障專項規(guī)劃，足見中央對住房保障的重視程度。商品住宅開發(fā)能為地方政府帶來土地出讓金和稅收收益，而搞住房保障卻要地方政府投入資金，所以若無中央的強(qiáng)力督促，多數(shù)地方政府建設(shè)保障性住房的積極性較低。

“通知”的核心內(nèi)容是“規(guī)劃重點和基本目標(biāo)”，不妨一一分析。

第一，針對低收入家庭，主要通過城市棚戶區(qū)改造、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行保障。廉租住房應(yīng)是主力軍，按照《2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃》，將解決747萬戶家庭住房困難。經(jīng)濟(jì)適用住房按規(guī)定是面向城鎮(zhèn)低收入家庭的，但實際上真正的低收入家庭多數(shù)是買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的，各地都在放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，說實話，亂糟糟的有點失控。棚戶區(qū)改造是新增的重要路徑，稍后再談。

目標(biāo)有兩個。一是力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。此指標(biāo)最早是去年12月“國四條”提出的，屆時將保障全國城鎮(zhèn)家庭的7.8%左右。二是2013-2015年穩(wěn)步擴(kuò)大制度覆蓋面，力爭到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。當(dāng)前各地廉租保障的面積線不統(tǒng)一，比如上海為人均7平方米，武漢為人均10平方米。對于多數(shù)城市而言，廉租住房面積不可能提高到13平方米，而除了廉租房外，這部分群體的住房問題能否通過棚戶區(qū)改造和經(jīng)濟(jì)適用住房得到解決，還是個未知數(shù)。

第二，針對中等偏下收入家庭的住房困難，主要通過公共租賃住房、限價商品住房解決?！爸械绕率杖搿备拍顚儆谑状翁岢?，這是統(tǒng)計體系中的術(shù)語，此類家庭約占全部城鎮(zhèn)家庭的20%。公共租賃住房是個新生事物，前段時間七部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，看文件架勢，公共租賃住房未來將成為我國住房保障體系中的重要產(chǎn)品，主要解決城鎮(zhèn)“夾心層”家庭，以及青年職工和外來務(wù)工人員的階段性住房困難。然而這一產(chǎn)品能否順利推進(jìn)，各地并無多大把握，除了提出將興建2000萬平方米公共租賃房的重慶市外。

至于限價商品住房，實屬“老大難”產(chǎn)品。自2006年“國十五條”中提出推廣此物后，只有廣州、成都、北京等少數(shù)城市做過試點，總體上效果不咋樣。“通知”中又扯出這一產(chǎn)品，前景依然不容樂觀。限價房只是限制售價，其他環(huán)節(jié)等同于商品房，非市場非住障，很多地方政府不知該如何實施。另外，將其歸入住房保障體系，過于勉強(qiáng)。中等偏下收入家庭，在實踐中是經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對象，此章中卻未明確，政策制定者有點“知錯不改”，失之偏頗也。

第三，推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。棚戶區(qū)中的居民，多數(shù)屬于中低收入住房困難家庭，推進(jìn)棚戶區(qū)改造是加強(qiáng)住房保障的重要方式。去年12月，六部委出臺《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出：力爭從2009年開始，結(jié)合開展保障性住房建設(shè)，用5年左右時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，有條件的地區(qū)爭取用3年時間基本完成。棚戶區(qū)改造屬于推倒重建，舊住宅區(qū)綜合整治主要是給老房子“穿新衣、戴新帽、換內(nèi)膽”，舊住宅區(qū)中符合保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭明顯低于棚戶區(qū)，屬于輔助手段。

另外，“通知”中還明確提出了規(guī)劃編制的主要內(nèi)容和基本要求，細(xì)致程度實屬罕見。多少值得反思的是，近幾年國家要求地方政府編制住房規(guī)劃的頻率偏高，以前曾經(jīng)要求的有：2006-2010年住房建設(shè)規(guī)劃、2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃、2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃、2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃等，上一個規(guī)劃遠(yuǎn)未到結(jié)束時間，下一個規(guī)劃又要推出，著實讓地方負(fù)責(zé)編制規(guī)劃的政府部門很撓頭。

（作者系房地產(chǎn)研究人士）