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日前，《山東省老年人權(quán)益保障條例（修訂草案）》公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。草案規(guī)定，老人可以對(duì)子女“啃老”說(shuō)不。有獨(dú)立生活能力的成年子女要求老人經(jīng)濟(jì)資助的，老人有權(quán)拒絕。成年子女或者其他親屬不得以無(wú)業(yè)或者其他理由索取老人的財(cái)物。

“啃老”是普遍的社會(huì)現(xiàn)象，惡意“啃老”近年來(lái)更是屢見(jiàn)不鮮。中國(guó)父母對(duì)子女唯恐關(guān)愛(ài)不夠，始終認(rèn)為自己的辛勤奮斗都是為了讓子女生活得更好。在這種習(xí)慣性心理支配下，不少父母總是傾其所有，甚至砸鍋賣(mài)鐵，也要幫襯子女一把。久而久之，一些子女便養(yǎng)成了依賴(lài)父母的習(xí)慣，并視享受父母錢(qián)財(cái)為天經(jīng)地義之事。尤其是那些獨(dú)立性不強(qiáng)、環(huán)境適應(yīng)能力差的子女，過(guò)慣了“衣來(lái)伸手，飯來(lái)張口”的生活，更不愿通過(guò)艱苦奮斗獨(dú)立生活，轉(zhuǎn)而啃噬父母的血汗錢(qián)。不少人寄希望于法律干預(yù)這種現(xiàn)象，于是立法似乎就成了一條路徑。

通過(guò)立法禁止惡意“啃老”，初衷是好的。但歸根結(jié)底，“啃老”屬于道德范疇，將道德調(diào)整的內(nèi)容納入法律強(qiáng)制軌道，能否真正解決問(wèn)題？一方面，“啃老”行為的惡意標(biāo)準(zhǔn)難以界定。對(duì)于子女“啃老”的惡意行為，因?yàn)榧揖车呢毟粦沂獬潭炔煌改负妥优睦斫庖膊槐M一致，甚至大相徑庭。連父母與子女對(duì)“惡意”行為的界定都是“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”，一旦將其硬性納入法律規(guī)范，又如何確立一個(gè)能為社會(huì)成員普遍接受的“惡意”標(biāo)準(zhǔn)？

另一方面，“清官難斷家務(wù)事”，將“啃老”的行為上升為法律強(qiáng)制制裁的對(duì)象，在具體的司法實(shí)踐中，也會(huì)遭遇道德與法律沖突，導(dǎo)致司法裁判價(jià)值取向的“兩難”尷尬。如果認(rèn)定子女的“惡意”行為成立，雖然從法律上保護(hù)了父母的權(quán)益，但也會(huì)導(dǎo)致父母與子女的反目，司法裁判的法律效果與社會(huì)效果難以有機(jī)統(tǒng)一，還可能導(dǎo)致家庭的不和諧。這方面，古人的做法值得借鑒。為防止道德入法后司法面臨的艱難抉擇，古人曾對(duì)“親親相隱”、“為親報(bào)仇”等情法沖突的親情犯罪持寬容態(tài)度，部分時(shí)期甚至對(duì)親人之間的告發(fā)持反對(duì)態(tài)度，親人間的告發(fā)行為，甚至?xí)艿椒傻膽土P。古人這樣處理的啟示是，凡能夠通過(guò)道德規(guī)范予以調(diào)整的行為，絕不輕易將其納入法律規(guī)范的范疇。否則，極有可能導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。而且，法律并非萬(wàn)能，不可能解決所有問(wèn)題。

當(dāng)然，對(duì)于“啃老”族中那些不務(wù)正業(yè)、好逸惡勞，甚至沾有賭博、吸毒惡習(xí)的部分子女，依法應(yīng)予以嚴(yán)肅制裁，但現(xiàn)行的相關(guān)法律也對(duì)此有著明確的規(guī)定，用不著再單獨(dú)立法。

盡管法律具有道德屬性，并且在很大程度上，實(shí)質(zhì)就是被賦予了國(guó)家強(qiáng)制力的道德，但道德和法律始終是兩個(gè)不同層次的社會(huì)規(guī)范，各自調(diào)整的對(duì)象不同。只有道德規(guī)范調(diào)整失靈，才可能使用法律規(guī)范去調(diào)整?；孟胪ㄟ^(guò)“道德入法”來(lái)遏制惡意“啃老”行為，只是一廂情愿。

【對(duì)于洶涌而來(lái)的人口老齡化趨勢(shì)，我們顯然還沒(méi)有做好準(zhǔn)備。“以房養(yǎng)老”并不可能成為養(yǎng)老模式的主流，除了借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)之外，也要找到符合中國(guó)傳統(tǒng)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。】

6月23日，保監(jiān)會(huì)公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（俗稱(chēng)“以房養(yǎng)老”）試點(diǎn)正式啟動(dòng)。北京、上海、廣州及武漢將從7月1日起開(kāi)展試點(diǎn)。

最近，只要媒體一有關(guān)于“以房養(yǎng)老”的信息，就會(huì)立即觸動(dòng)輿論的神經(jīng)。其實(shí)，“以房養(yǎng)老”并非新鮮話題，早在2007年，北京、上海、南京等地就開(kāi)展過(guò)相關(guān)試點(diǎn)，可是最終的效果卻不佳。“以房養(yǎng)老”通俗來(lái)說(shuō)，老人與金融機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系就是“你留下房子，我為你養(yǎng)老”。道理看似簡(jiǎn)單，可是做起來(lái)并不容易。

原理上，“以房養(yǎng)老”符合保險(xiǎn)業(yè)的大數(shù)法則，即只要通過(guò)精算后，批量地從事該業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)就有利潤(rùn)空間?？墒歉鶕?jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，老人和保險(xiǎn)公司存在看不見(jiàn)的博弈，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的“大數(shù)”，在推廣之初并非易事，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，更加抑制了“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。

正如古語(yǔ)所言，民知尊長(zhǎng)養(yǎng)老而后能入孝弟?！靶ⅰ弊址从沉宋覈?guó)綿延上千年的家庭養(yǎng)老文化，對(duì)于國(guó)人來(lái)說(shuō)，贍養(yǎng)父母不僅是法律義務(wù)，而且也是一項(xiàng)基本的道德準(zhǔn)則。即使擁有退休金，不少老人心中仍深植著傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”觀念。所以，對(duì)于住了一輩子的房屋，很多人寧可去世之后留給子女繼承，也不愿意抵押養(yǎng)老。因此，“以房養(yǎng)老”的模式在目前看來(lái)，只適合少數(shù)無(wú)子女或失獨(dú)的老人。

即使是在國(guó)外，擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，但也并非主流。2013年，新華社曾報(bào)道，該養(yǎng)老模式在美國(guó)仍不普遍，符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的老人中僅有不到3％申請(qǐng)了。盡管“以房養(yǎng)老”的概念在媒體上火熱，但在現(xiàn)實(shí)中，該養(yǎng)老模式只是社會(huì)養(yǎng)老保障體系之外的補(bǔ)充形式，難成養(yǎng)老的主流模式。所以，媒體無(wú)須過(guò)度解讀，公眾也無(wú)須過(guò)度關(guān)注。

目前，我國(guó)60歲及以上老年人口逾2.02億，占總?cè)丝?4.9%。相關(guān)部門(mén)推出“以房養(yǎng)老”概念，確實(shí)可以起到一定的補(bǔ)充作用，但并不意味著政府的養(yǎng)老責(zé)任就可以“缺位”。按照規(guī)劃，到2015年我國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到30張，現(xiàn)在看來(lái)，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，任重道遠(yuǎn)。有關(guān)部門(mén)不妨在重視補(bǔ)充養(yǎng)老模式的同時(shí)，更要著眼于大眾養(yǎng)老模式，注重我國(guó)本土的養(yǎng)老傳統(tǒng)，創(chuàng)新現(xiàn)代養(yǎng)老方式，加大社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的供給，鼓勵(lì)民營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參與到養(yǎng)老市場(chǎng)中來(lái)，提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量。

對(duì)于洶涌而來(lái)的人口老齡化趨勢(shì)，我們顯然還沒(méi)有做好準(zhǔn)備?！耙苑筐B(yǎng)老”并不可能成為養(yǎng)老模式的主流，因此，除了借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)之外，也要見(jiàn)招拆招，找到符合中國(guó)傳統(tǒng)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。唯有如此，面對(duì)養(yǎng)老需求，老人才不至于焦慮，社會(huì)也不會(huì)過(guò)于敏感。

保監(jiān)會(huì)23日正式發(fā)布的指導(dǎo)意見(jiàn)稱(chēng)，7月1日起，未來(lái)兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開(kāi)閘（新華網(wǎng)6月24日）。

首批試點(diǎn)只有北上廣和武漢四個(gè)城市，足以看出監(jiān)管部門(mén)對(duì)以房養(yǎng)老持謹(jǐn)慎的態(tài)度。到目前為止，尚無(wú)保險(xiǎn)公司申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，可看出有關(guān)金融企業(yè)熱情并不高。從國(guó)際上看，以房養(yǎng)老在美國(guó)、中國(guó)香港以及新加坡都是小險(xiǎn)種，市場(chǎng)非常有限。從國(guó)內(nèi)實(shí)踐看，中國(guó)自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開(kāi)始，北京、上海、南京、杭州等地都有過(guò)一些自發(fā)性試點(diǎn)，效果不佳，并未被市場(chǎng)接受。

現(xiàn)階段在中國(guó)推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來(lái)說(shuō)，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)——住房，最后被銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)收走，人們難以接受。

從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前畸高的房?jī)r(jià)評(píng)估住房?jī)r(jià)值，正好處于價(jià)格的塔尖位置。如果未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，金融機(jī)構(gòu)就賠大了。美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)之所以敢于零首付給包括失業(yè)人員在內(nèi)者發(fā)放住房貸款，就是預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲。結(jié)果，房?jī)r(jià)大跌使得金融機(jī)構(gòu)損失嚴(yán)重，雷曼兄弟倒閉引發(fā)金融危機(jī)。

另外，即使未來(lái)房?jī)r(jià)大幅度走高，也面臨住房養(yǎng)老者毀約的風(fēng)險(xiǎn)。從利率市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)利率走高，那么，住房養(yǎng)老者就相對(duì)遭受經(jīng)濟(jì)損失；如果利率走低，金融機(jī)構(gòu)又遭遇損失?，F(xiàn)在，中國(guó)正在進(jìn)行利率市場(chǎng)化改革，一個(gè)時(shí)期內(nèi)預(yù)期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經(jīng)濟(jì)損失的可能性，極有可能使得其毀約。

真正意義上的住房養(yǎng)老，貸款額度是終生按期支付的，而不是以十年二十年為確定期限。這就給貸款提供者帶來(lái)一個(gè)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)借款人長(zhǎng)壽時(shí)，其獲得的貸款額度就會(huì)顯著超出所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時(shí)，在有生之年獲得的貸款額度會(huì)低于所抵押房產(chǎn)價(jià)值，這對(duì)借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險(xiǎn)要大于借款者。

同時(shí)，中國(guó)大陸房屋的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及住房維護(hù)修繕的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題等都是中國(guó)以房養(yǎng)老的障礙。因此，住房養(yǎng)老模式更適應(yīng)市場(chǎng)法制健全、市場(chǎng)穩(wěn)定波動(dòng)小、百姓思想觀念比較開(kāi)放，特別是養(yǎng)老醫(yī)療體系健全、百姓無(wú)后顧之憂的國(guó)度。

住房養(yǎng)老只能作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇。比如，住房比較多的退休老人，想提高一下養(yǎng)老生活標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，補(bǔ)充除了維持基本生活按月領(lǐng)取養(yǎng)老金以外的高質(zhì)量退休生活資金，采取以房養(yǎng)老不失為一種好辦法。

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底60周歲以上老年人口已達(dá)1．94億，2020年將達(dá)到2．43億，2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出，最大的問(wèn)題是養(yǎng)老金不足。而社會(huì)保障支出僅占我國(guó)財(cái)政支出的12％，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家30％至50％的比例。財(cái)政應(yīng)彌補(bǔ)歷年養(yǎng)老金欠賬以應(yīng)對(duì)未來(lái)養(yǎng)老金不足問(wèn)題。“以房養(yǎng)老”只能作為基本養(yǎng)老的有益補(bǔ)充，絕不能也不會(huì)代替基本養(yǎng)老。

【以政府強(qiáng)制實(shí)施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對(duì)的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個(gè)人養(yǎng)老發(fā)展嚴(yán)重滯后。完善好補(bǔ)充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價(jià)值。】

伴隨著中國(guó)人口老齡化，養(yǎng)老問(wèn)題變得日益嚴(yán)重，“以房養(yǎng)老”也越來(lái)越被各界寄予厚望。

近日，保監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，保險(xiǎn)以房養(yǎng)老試點(diǎn)開(kāi)始在京滬廣漢四個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市啟動(dòng)。

這是繼去年國(guó)務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”之后，政策層面的進(jìn)一步具體執(zhí)行和落地。

應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)反向抵押是個(gè)人補(bǔ)充養(yǎng)老的重要內(nèi)容之一，但就目前中國(guó)的具體實(shí)際而言，以房養(yǎng)老難當(dāng)大任。

其一，房產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)家庭最重要的資產(chǎn)，除了部分空巢家庭老人獨(dú)居，或者沒(méi)有子女的老人，對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)反向抵押并不現(xiàn)實(shí)。因這不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還涉及傳統(tǒng)倫理觀念問(wèn)題，非一朝一夕可以改變。

其二，老人是否愿意將房產(chǎn)抵押，關(guān)鍵取決于當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)估值。據(jù)了解，北京上海等機(jī)構(gòu)的調(diào)查均顯示，民眾對(duì)以房養(yǎng)老的意愿并不強(qiáng)烈。北京在右安門(mén)街道試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”，試點(diǎn)4個(gè)多月無(wú)一人辦理。這還是在房?jī)r(jià)上升的時(shí)刻，一旦房?jī)r(jià)下行，反向抵押的需求可以想象。

其三，目前的法律法規(guī)對(duì)70年產(chǎn)權(quán)的界定十分模糊，也嚴(yán)重阻礙了以房養(yǎng)老制度的正常推行。哪怕樂(lè)觀的期待，到時(shí)候由于嚴(yán)重的人口老齡化，70年產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期兌現(xiàn)，還是會(huì)為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關(guān)政策規(guī)定，屆時(shí)只會(huì)帶來(lái)一系列的糾紛。

綜合來(lái)看，以房養(yǎng)老要想順利推進(jìn)，至少需要滿足“獨(dú)立住房、房?jī)r(jià)穩(wěn)定和永久產(chǎn)權(quán)”三個(gè)因素。而從過(guò)去十多年，以房養(yǎng)老從最初提出到個(gè)別城市計(jì)劃試點(diǎn)，再到又因無(wú)相應(yīng)法律保障而陷入難解困局，政策和法規(guī)層面一直處于原地打轉(zhuǎn)的狀態(tài)。此次保監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)意見(jiàn)，也更多地停留在具體落地層面，但民眾真正關(guān)心的配套制度和政策依然沒(méi)有什么進(jìn)展，也就很難提高民眾的積極性。

實(shí)際上，解決中國(guó)嚴(yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題，房產(chǎn)反向抵押只能扮演配角。過(guò)去20多年中，中國(guó)已經(jīng)逐步建立起基本養(yǎng)老和補(bǔ)充養(yǎng)老（企業(yè)年金和個(gè)人養(yǎng)老）為支柱的養(yǎng)老保障體系。而以房養(yǎng)老不過(guò)是個(gè)人補(bǔ)充養(yǎng)老中的一小部分。即使是在歐美國(guó)家，沒(méi)有歷史性政策法律的束縛，以房養(yǎng)老體系日趨興旺，但是也僅是整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)“支流的支流”。

實(shí)際上，就目前的中國(guó)養(yǎng)老所面臨的形勢(shì)而言，與其糾結(jié)于如何推進(jìn)以房養(yǎng)老真正落地，不如讓中國(guó)養(yǎng)老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強(qiáng)制實(shí)施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對(duì)的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個(gè)人養(yǎng)老發(fā)展嚴(yán)重滯后。完善好補(bǔ)充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價(jià)值。

□倪金節(jié)（媒體人）

保監(jiān)會(huì)23日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,指出“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。至此,此前討論廣泛的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策正式落地。(6月23日新華社報(bào)道)

盡管“以房養(yǎng)老”這個(gè)概念自提出以來(lái)爭(zhēng)議頗多,尤其是部分城市此前試點(diǎn)不太成功,人們對(duì)“以房養(yǎng)老”一直質(zhì)疑不斷。不過(guò),坦率地說(shuō),“以房養(yǎng)老”仍有很多現(xiàn)實(shí)意義。比如,正如《意見(jiàn)》所指出的,“以房養(yǎng)老”有利于健全社會(huì)養(yǎng)老保障體系,有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道等。

在輿論爭(zhēng)議聲中,在此前試點(diǎn)不成功的陰影中,保監(jiān)部門(mén)這次在四個(gè)城市再試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”,再次表明了政府層面尋求解決養(yǎng)老問(wèn)題新途徑的決心。在老齡化社會(huì)正在提前來(lái)臨的背景下,“以房養(yǎng)老”確實(shí)有繼續(xù)探索的必要。不過(guò),我很關(guān)心這一次試點(diǎn)能否獲得成功,能否不再重蹈過(guò)去的覆轍。

應(yīng)該說(shuō),這一次試點(diǎn)不同于以往。過(guò)去,上海、南京等地都是在自行摸索,而這次是保監(jiān)會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一《意見(jiàn)》進(jìn)行規(guī)范化操作。而且去年9月國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”,也是在為“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)提前“預(yù)熱”。

從某種意義來(lái)說(shuō),這次試點(diǎn)不但是以“國(guó)家力量”來(lái)推動(dòng)的,而且之前也做了充分準(zhǔn)備——《意見(jiàn)》在征求3個(gè)月的意見(jiàn)后落地。不過(guò),從《意見(jiàn)》內(nèi)容來(lái)看,似乎既沒(méi)有充分吸取之前的教訓(xùn),也沒(méi)有從輿論質(zhì)疑聲中吸收“營(yíng)養(yǎng)”。這樣一來(lái),“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的效果就存在變數(shù),要么試點(diǎn)成功,要么不成功。

現(xiàn)實(shí)中,由于種種原因,一些人不太愿意參與“以房養(yǎng)老”,但《意見(jiàn)》并沒(méi)有打消公眾的疑慮。以北京為例,去年年底才開(kāi)始試點(diǎn),應(yīng)該說(shuō)條件吸取更早試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),但北京試點(diǎn)4個(gè)多月以來(lái),“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)一直無(wú)人辦理,遭遇冷落。這至少說(shuō)明,“以房養(yǎng)老”眼下還無(wú)法獲得公眾廣泛信任。

盡管這次公布的《意見(jiàn)》為保障消費(fèi)者合法權(quán)益,對(duì)試點(diǎn)保險(xiǎn)公司規(guī)定了比較高的資格條件,在試點(diǎn)業(yè)務(wù)宣傳、銷(xiāo)售人員管理、銷(xiāo)售過(guò)程管理信息披露等多方面,也提出了明確要求,但卻不一定能打動(dòng)公眾尤其是老年人。這不僅是因?yàn)橛^念問(wèn)題,而是因?yàn)槎喾矫娴脑颉?/p>

比如說(shuō),金融機(jī)構(gòu)由于面臨房?jī)r(jià)、壽命、產(chǎn)權(quán)、法律、政策等多重風(fēng)險(xiǎn),造成產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理,條件設(shè)置門(mén)檻過(guò)高,容易把部分老人拒絕在門(mén)外。再比如,抵押的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不合理也影響老人參與的積極性?？陀^地說(shuō),這次公布的《意見(jiàn)》,仍沒(méi)有系統(tǒng)解決公眾的顧慮,也回避了“70年產(chǎn)權(quán)”等敏感問(wèn)題。

房產(chǎn)是重要的公民財(cái)產(chǎn),而“以房養(yǎng)老”在國(guó)內(nèi)又是一個(gè)比較新鮮的事物,公眾接受必然有一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程。而這次試點(diǎn)時(shí)間自2014年7月1日起至2016年6月30日止,所給的兩年時(shí)間內(nèi),金融機(jī)構(gòu)能否設(shè)計(jì)出合理的產(chǎn)品,能否改變公眾尤其是老人的觀念,還是一個(gè)未知數(shù)。如果兩年時(shí)間到了,試點(diǎn)不成功怎么辦?

保監(jiān)會(huì)23日公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意味著這一全新的養(yǎng)老方式在爭(zhēng)議中邁出了新步伐。在為創(chuàng)新養(yǎng)老方式之舉點(diǎn)贊的同時(shí)，也要謹(jǐn)防在試行“以房養(yǎng)老”中政府不履行公共職責(zé)。

當(dāng)前，我國(guó)銀發(fā)浪潮來(lái)襲，60歲以上老年人口超2億；養(yǎng)老保障水平還比較低，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老金人均每月只有81元。推進(jìn)以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，無(wú)疑有助于完善養(yǎng)老保障體系，豐富養(yǎng)老保障方式。

從制度設(shè)計(jì)上看，“以房養(yǎng)老”是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)者理應(yīng)有自主選擇權(quán)，不能強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)。因此，落實(shí)“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，防止以行政手段強(qiáng)力推行。

防止以行政手段強(qiáng)制推行，并不意味著“看得見(jiàn)的手”無(wú)所作為。相反，政府的公共職責(zé)更需加強(qiáng)。

一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，為“以房養(yǎng)老”落地生根提供土壤。當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展滯后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量上嚴(yán)重不足，老人與養(yǎng)老床位之比為50∶1。如果房產(chǎn)抵押出去卻買(mǎi)不到相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”豈不成為“水中花鏡中月”，又怎么發(fā)揮有益的補(bǔ)充作用呢？

另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購(gòu)買(mǎi)“以房養(yǎng)老”的消費(fèi)者保駕護(hù)航，既要防止借“以房養(yǎng)老”概念游說(shuō)老年人抵押個(gè)人住房進(jìn)行消費(fèi)貸款引發(fā)多重風(fēng)險(xiǎn)，又要針對(duì)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)的格局完善體制機(jī)制，避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情來(lái)看，“以房養(yǎng)老”面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房?jī)r(jià)不確定因素的風(fēng)險(xiǎn)等。正是基于此，指導(dǎo)意見(jiàn)中明確，“不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用”。因此，針對(duì)產(chǎn)權(quán)、理念、房?jī)r(jià)波動(dòng)等難點(diǎn)，政府還應(yīng)搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢(xún)、糾紛仲裁等機(jī)制，從政策框架上給出解決方法。

“以房養(yǎng)老”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)，購(gòu)買(mǎi)者要量力而行，政府則應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。只有各個(gè)鏈條緊密咬合，才能讓補(bǔ)充養(yǎng)老的作用真正落到實(shí)處。

新華社記者 杜宇 何雨欣

明日就是“重陽(yáng)節(jié)”，讓老人能擁有一個(gè)幸福的晚年是政府、家庭和社會(huì)的共同責(zé)任。9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，其中“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”這17個(gè)字最為引人注目。

事實(shí)上，“反向貸款”的模式在上世紀(jì)80年代已經(jīng)在美國(guó)出現(xiàn)。目前世界上不少?lài)?guó)家有此政策，但是也有很多國(guó)家仍在觀望中。

美國(guó) “倒按揭”推行多年“門(mén)檻低”

“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產(chǎn)變成現(xiàn)錢(qián)呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒(méi)有現(xiàn)金，可能面臨突然的醫(yī)療支出、房屋修繕費(fèi)用，怎么辦？”在美國(guó)，從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，出現(xiàn)了政府主導(dǎo)的“反抵押貸款”項(xiàng)目，也就是“以房養(yǎng)老”。美國(guó)人養(yǎng)老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

20多年來(lái)數(shù)十萬(wàn)人參加

在一些受訪對(duì)象的印象中，美國(guó)人養(yǎng)老有多種選擇，純粹靠“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)象雖然有，但是并不算多。

美國(guó)人退休能拿多少錢(qián)呢？美國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例?！暗诙l腿”是雇主計(jì)劃，相當(dāng)于我國(guó)的企業(yè)年金，最著名的是401K計(jì)劃，社會(huì)平均替代率也是40%；“最后一條腿”是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。

61歲的美國(guó)人安東尼給出了一個(gè)大概的數(shù)字：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)最低標(biāo)準(zhǔn)是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國(guó)老人并不僅靠基本的社保金過(guò)活，同時(shí)還會(huì)擁有企業(yè)年金和一些存款。

在美國(guó)，利用房產(chǎn)養(yǎng)老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點(diǎn)的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡(jiǎn)單地理解為“以房養(yǎng)老”。

這種項(xiàng)目由美國(guó)政府主導(dǎo)，而不是私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬(wàn)人。

62歲以上有房老人夠條件

美國(guó)的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期，目標(biāo)人群是62歲以上的老人。該項(xiàng)目由美國(guó)聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）主導(dǎo)。

通俗來(lái)講，與普通的按揭買(mǎi)房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)為此付給老人一定金額的現(xiàn)金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣(mài)房屋清償貸款。

申請(qǐng)HECM的老人需要符合幾項(xiàng)基本的條件，“門(mén)檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款）。

在實(shí)際操作中，負(fù)責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。

這一項(xiàng)目對(duì)申請(qǐng)者用來(lái)抵押的住房幾乎沒(méi)有限制。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)。

按照規(guī)定，申請(qǐng)人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評(píng)估價(jià)或者銷(xiāo)售價(jià)格，絕大部分情況不超過(guò)62.55萬(wàn)美元。當(dāng)事人無(wú)須為這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。

20萬(wàn)房產(chǎn)能發(fā)一半貸款

那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢(qián)呢？這要根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來(lái)綜合評(píng)定。如果是夫妻申請(qǐng)，則以年齡較小的一方的年齡為準(zhǔn)。

老人在申請(qǐng)反向貸款前，按照要求必需免費(fèi)獲取講解資料，或者以較低的價(jià)格聘用反向貸款顧問(wèn)，明確了解這一項(xiàng)目的含義。顧問(wèn)會(huì)為老人估算相對(duì)準(zhǔn)確的貸款金額，或者老人們可以自行在網(wǎng)上用“反向貸款計(jì)算器”估算。

在官方的宣傳資料中，以擁有20萬(wàn)美元價(jià)值房屋的3個(gè)家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個(gè)申請(qǐng)的具體情況仍然有所不同。

63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標(biāo)準(zhǔn)，史密斯獲得11.5萬(wàn)美元的反向貸款，他拿這些錢(qián)再來(lái)償還自己的房屋貸款。

喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后買(mǎi)下了一棟兩層別墅。最近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請(qǐng)了HECM一個(gè)較低手續(xù)費(fèi)的儲(chǔ)蓄貸款項(xiàng)目。根據(jù)利茲的年齡，二人得到10.5萬(wàn)美元的反向貸款。他們用2萬(wàn)美元安裝了一個(gè)電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬(wàn)美元存下來(lái)以備將來(lái)使用。

80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮(zhèn)里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因?yàn)榛ü饬怂械耐诵莼穑龑?duì)生活仍然有些擔(dān)心。她從HECM標(biāo)準(zhǔn)貸款項(xiàng)目中獲得了13.4萬(wàn)美元貸款。她選擇了按月領(lǐng)取貸款的項(xiàng)目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

子女還清貸款后還可繼承

在HECM項(xiàng)目中，有一項(xiàng)強(qiáng)制條件是申請(qǐng)者必須住在這套房屋中。

老人在世時(shí)，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補(bǔ)足。

如果老人的子女希望繼承房產(chǎn)，則要還清銀行或者金融機(jī)構(gòu)支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費(fèi)，并且辦理手續(xù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

除了子女繼承的問(wèn)題，這一項(xiàng)目推行多年來(lái)，也產(chǎn)生了一些問(wèn)題，最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過(guò)程中申請(qǐng)人要繳納申請(qǐng)費(fèi)、登記費(fèi)、律師費(fèi)等政府收費(fèi)，這些錢(qián)將在金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)扣除。此外，房屋修繕、水電、保險(xiǎn)和房屋定期估價(jià)等費(fèi)用也由房主自行負(fù)擔(dān)。

另外，這一項(xiàng)目往往需要政府補(bǔ)貼大量費(fèi)用，總額接近10億美元。最近聯(lián)邦政府出臺(tái)新的措施，宣布要加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)者的資格審查。

賣(mài)房住高檔養(yǎng)老院也是選擇

由于“倒按揭”的養(yǎng)老計(jì)劃同樣存在一些問(wèn)題，許多美國(guó)老人選擇將房子賣(mài)掉，覺(jué)得直接獲取大批現(xiàn)金更為實(shí)在。在一些高檔而昂貴的養(yǎng)老院，許多老人都是賣(mài)了房子才得以入住。

在美國(guó)居住多年的華人小川曾經(jīng)去過(guò)家門(mén)口的高檔養(yǎng)老院參觀。她介紹說(shuō)：“我家附近的養(yǎng)老院很高級(jí)，全美連鎖，設(shè)施特別好，能夠?yàn)槔先颂峁┓浅ＹN心而周到的各種服務(wù)和陪護(hù)。價(jià)格當(dāng)然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢(qián)差不多能買(mǎi)一所房子。很多老人用賣(mài)房子的錢(qián)住進(jìn)去，一直到去世。”

美國(guó)也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣(mài)掉大房子，再換一個(gè)小房子，貼補(bǔ)家用，過(guò)上更為舒適的晚年。

新加坡

組屋出租需申請(qǐng) 一成老人愿出租

幾十年來(lái)，新加坡政府通過(guò)大興組屋（相當(dāng)于“經(jīng)濟(jì)適用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群體有了自己的住房。

在新加坡，老年人被稱(chēng)為“樂(lè)齡人”。如何解決低收入者的養(yǎng)老問(wèn)題，一直是新加坡政府的難題。為此，近幾年新加坡政府實(shí)行了數(shù)項(xiàng)利用老年人組屋（相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房）房產(chǎn)養(yǎng)老的措施。但是，對(duì)于美國(guó)式的“反向抵押貸款”政策，新加坡政府仍在觀望。

房屋套現(xiàn)主要有三種方式

新加坡的“組屋”政策非常有名。上世紀(jì)60年代，新加坡成立建屋發(fā)展局后，建造了很多公共組屋（相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房），比商業(yè)私人住宅便宜許多，供低收入人群居住。后來(lái)，政府實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入人群購(gòu)買(mǎi)組屋。如今，組屋已成為新加坡住房市場(chǎng)的主體，87%的人住在其中。

目前，新加坡老年人要利用所擁有的組屋換取收入，有三種主要方式：

新加坡政府允許老年人將自己的組屋整間出租，或者出租其中的房間。不過(guò)，這需要向政府申請(qǐng)，否則將面臨罰款。

新加坡政府在2009年和2012年初先后出臺(tái)了兩項(xiàng)措施，旨在幫助低收入的老年人解決“有房產(chǎn)，沒(méi)現(xiàn)金”的窘境。前者是屋契回購(gòu)計(jì)劃，后者是樂(lè)齡安居花紅。

只有一成老人愿意出租房屋

但是，這三種政策，都沒(méi)有獲得非常熱烈的反響，反映出亞洲老年人的各種顧慮。

近日，新加坡國(guó)家發(fā)展部公布了最新數(shù)據(jù)：新加坡共有約25.4萬(wàn)名年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數(shù)的30%，其中近八成已付清貸款。在這些老年屋主當(dāng)中，把整間房子租出去的人有1.35萬(wàn)人，出租房間的人則有1.24萬(wàn)人。

根據(jù)這項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，新加坡老年組屋屋主中，出租房屋的僅占總數(shù)的一成。

據(jù)新加坡媒體報(bào)道，新加坡租房的收入很可觀。一個(gè)房間的月租平均是600元，兩居室的月租大約為1480元，三居室約為2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金則為2450元。

為何很多人不愿意出租組屋呢？新加坡國(guó)家發(fā)展部對(duì)1243名年長(zhǎng)屋主進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在548名不肯出租房子的受訪者中，約一半覺(jué)得與陌生人同住會(huì)失去隱私；有兩成的人對(duì)有陌生人入住自己的家感到不安，他們擔(dān)心貴重物品會(huì)被竊走；另有約22%的人因?yàn)橛凶优B(yǎng)、有足夠積蓄或還在工作，無(wú)須出租房子。

“回購(gòu)”和“花紅”雙雙遇冷

2009年新加坡政府推出的“屋契回購(gòu)計(jì)劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，只有不到500名申請(qǐng)者。

今年2月，新加坡政府對(duì)這一計(jì)劃做了改進(jìn)，將原本的1萬(wàn)元政府津貼提高一倍到2萬(wàn)元。其中1萬(wàn)5000元是現(xiàn)金，另外5000元會(huì)撥入公積金戶(hù)頭。

雖然“屋契回購(gòu)計(jì)劃”修改后，申請(qǐng)人數(shù)有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計(jì)劃的30年期限——計(jì)劃規(guī)定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此擔(dān)心，30年后自己會(huì)無(wú)家可歸，真正的老無(wú)所依。許多新加坡專(zhuān)家也呼吁，政府取消30年的限制。

至于去年開(kāi)始實(shí)施的樂(lè)齡安居花紅，其初衷是鼓勵(lì)老人賣(mài)掉現(xiàn)有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領(lǐng)取花紅的計(jì)劃。從去年開(kāi)始實(shí)施，迄今申請(qǐng)者只有23個(gè)，13個(gè)已獲得批準(zhǔn)，其余10個(gè)還在處理中。

樂(lè)齡安居花紅遇冷，與一開(kāi)始政策的不合理性不無(wú)關(guān)系。去年開(kāi)始實(shí)施時(shí)，政府規(guī)定申請(qǐng)者大屋換小屋所得的收益，要優(yōu)先補(bǔ)充公積金退休賬戶(hù)。這讓很多需要現(xiàn)金貼補(bǔ)生活的老年人望而卻步。

據(jù)新加坡媒體報(bào)道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬(wàn)元，如果是一對(duì)老夫妻，總數(shù)就是27.8萬(wàn)元。如果悉數(shù)填補(bǔ)，大屋換小后所得的現(xiàn)款可能微不足道，因此政府所給的2萬(wàn)元花紅也失去了魅力。根據(jù)今年修訂的計(jì)劃，屋主只需用凈收益中的6萬(wàn)元填補(bǔ)公積金退休戶(hù)頭，剩余部分可全數(shù)提取現(xiàn)金。

小型樂(lè)齡公寓受歡迎

另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養(yǎng)老問(wèn)題，也在興建小型樂(lè)齡公寓。據(jù)新加坡媒體報(bào)道，雖然老年人也有擔(dān)心居住年限的問(wèn)題，但是這一舉措相對(duì)受歡迎。因?yàn)楹芏嗬先瞬辉敢忸I(lǐng)取樂(lè)齡安居花紅的另外一個(gè)原因，是不愿意搬離熟悉的環(huán)境。如果能夠在熟悉的社區(qū)中找到小型公寓，可能會(huì)令老人們更加安心。

屋契回購(gòu)計(jì)劃和樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃的用意雖好，但是也有專(zhuān)家提出，這些計(jì)劃的細(xì)節(jié)和條款過(guò)于復(fù)雜，讓人難以理解。

對(duì)于在一些國(guó)家實(shí)行的“反向按揭房產(chǎn)貸款”，雖然民間一些商業(yè)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)試行，但是效果不好，新加坡政府對(duì)此還在觀望。一些新加坡學(xué)者提出借鑒他國(guó)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，新加坡媒體對(duì)亞洲國(guó)家推行“反向按揭”的風(fēng)吹草動(dòng)也相當(dāng)關(guān)注。

英國(guó)

個(gè)別老人賣(mài)房去他國(guó)買(mǎi)豪宅

去年底，一份調(diào)查顯示，超過(guò)三分之一的英國(guó)人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金，歐洲大陸有類(lèi)似想法的人占不到四分之一。英國(guó)一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來(lái)維持生計(jì)。那么，英國(guó)人如何利用房子養(yǎng)老呢？

保險(xiǎn)公司主導(dǎo)“終生抵押”

在英國(guó)，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后，用該住房歸還貸款。

1920年，英國(guó)為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國(guó)家援助的方式，曾經(jīng)提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

如今，“反向抵押貸款”在英國(guó)也很普及。不過(guò)，與美國(guó)政府主導(dǎo)為主的“反向抵押貸款”不同，英國(guó)主要借助保險(xiǎn)公司等商業(yè)力量，在英國(guó)稱(chēng)為“終生抵押”。據(jù)調(diào)查，英國(guó)大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

目前，英國(guó)辦理“終生抵押”的金融機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

因此，英國(guó)的“終生抵押”并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各家金融機(jī)構(gòu)都在利率、申請(qǐng)人條件、還貸條件方面有所區(qū)別。

總的來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請(qǐng)人的房屋價(jià)值也要符合一個(gè)最低評(píng)估值，通常在7萬(wàn)英鎊到10萬(wàn)英鎊之間。

申請(qǐng)者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個(gè)人只有60歲，那他大致能夠拿到相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)格25%的貸款。實(shí)際上，這是保險(xiǎn)公司在與老人的壽命博弈，被保險(xiǎn)人活得越久，則保險(xiǎn)公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險(xiǎn)公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

政府鼓勵(lì)老人租房獲利

在英國(guó)，另一種“以房養(yǎng)老”的方式是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。

今年一項(xiàng)調(diào)查顯示，73%的英國(guó)退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機(jī)會(huì)賣(mài)房，其中73%的人表示想換一套更小一點(diǎn)的房子。在被調(diào)查者中，有23%的人希望賣(mài)房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務(wù)。

如果擁有大房子的英國(guó)老年人不愿意賣(mài)房也不愿意抵押房產(chǎn)，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國(guó)政府推出了一項(xiàng)鼓勵(lì)老年人租房收益的計(jì)劃。凡是參加此計(jì)劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到物價(jià)水平較低的城市或者國(guó)家去養(yǎng)老。此前有報(bào)道稱(chēng)，個(gè)別的老人選擇去意大利或者西班牙，購(gòu)買(mǎi)豪宅養(yǎng)老。不過(guò)，由于金融危機(jī)和歐債危機(jī)的影響，很多老年人所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)大幅縮水。新京報(bào)記者 儲(chǔ)信艷

■ 附議

“失獨(dú)老人”與“以房養(yǎng)老”

一個(gè)歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

現(xiàn)在，很多人把“以房養(yǎng)老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質(zhì)上就是老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過(guò)房屋償還金融機(jī)構(gòu)貸款，這也是大多數(shù)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的意義所在。

這種逆向按揭模式的“以房養(yǎng)老”對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，具有更迫切的現(xiàn)實(shí)意義，這是因?yàn)橹袊?guó)有大量的失獨(dú)老人。

所謂失獨(dú)老人，是指人到中老年不能再生育的時(shí)候，獨(dú)生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國(guó)衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)每年新增7.6萬(wàn)個(gè)失獨(dú)家庭，50歲以上失獨(dú)群體日益龐大，全國(guó)失去獨(dú)生子女家庭已經(jīng)超百萬(wàn)個(gè)。有關(guān)專(zhuān)家推算，1975-2010年出生的2.18億獨(dú)生子女中，超過(guò)一千萬(wàn)會(huì)在25歲之前死亡。這意味著有2000萬(wàn)名父親和母親，在中老年時(shí)失去唯一的子嗣，成為孤立無(wú)助的失獨(dú)老人，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)我國(guó)的計(jì)劃生育政策的推行歷史來(lái)看，這部分失獨(dú)老人大多數(shù)都是城鎮(zhèn)居民，在當(dāng)年的住房改革中，都曾以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)過(guò)“房改房”?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速飆升，這些房屋價(jià)值都有了巨大的飛躍，“以房養(yǎng)老”政策對(duì)于這部分老人來(lái)說(shuō)，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問(wèn)題，他們擁有的房子用來(lái)養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過(guò)上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關(guān)部門(mén)僅僅是拍拍腦袋，口惠而實(shí)不至。

在中國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，居民對(duì)土地并無(wú)所有權(quán)。房屋是建在租期最長(zhǎng)為70年的土地之上。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但并沒(méi)有清楚規(guī)定續(xù)期費(fèi)用是多少。

與中國(guó)不同，歐美國(guó)家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國(guó)為例，物業(yè)稅是指對(duì)土地和地上建筑物包含的所有資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一稅率的稅收。美國(guó)是聯(lián)邦制國(guó)家，其每個(gè)州都是自治的，各個(gè)地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據(jù)地方政府委托的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估作為依據(jù)來(lái)確定的。

根據(jù)這種土地制度，做一個(gè)簡(jiǎn)單的估計(jì)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，假設(shè)土地的市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負(fù)就等同于土地的市場(chǎng)價(jià)值，相當(dāng)于把土地及房屋再買(mǎi)了一遍。這實(shí)際上與中國(guó)土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續(xù)費(fèi)差不多。

不過(guò)，兩種制度雖然看起來(lái)沒(méi)有差別，但是，對(duì)于以房養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，具體的市場(chǎng)意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因?yàn)槎愗?fù)是每年繳納，所以，任何時(shí)候，土地的價(jià)值都是穩(wěn)定的，不存在折舊問(wèn)題。這就意味著，一個(gè)歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

但在中國(guó)，這個(gè)根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個(gè)上世紀(jì)90年代購(gòu)買(mǎi)房改房的居民，到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)了25年，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７?，銀行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說(shuō)，銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后，得到的價(jià)值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費(fèi)用也不是足額，而與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格有一個(gè)差價(jià)，但也會(huì)大大侵蝕金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)。所以，即使拋開(kāi)房屋價(jià)格的不確定性，這種政策的不確定性也會(huì)使金融機(jī)構(gòu)采取回避態(tài)度。

劉遠(yuǎn)舉（上海金融與法律研究院研究員）

??? 北京有望于本月底出臺(tái)的《加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》中，備受爭(zhēng)議的“以房養(yǎng)老”可能不被提及，而是提出“以房助老”的概念。市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“以房助老”是除基本養(yǎng)老金之外養(yǎng)老方式的多一種選擇。它不要求老人一定要擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋，其主要模式也不須抵讓房屋的產(chǎn)權(quán)，可以通過(guò)置換住房（或閑置房屋）的居住使用權(quán)，獲得更豐富、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老資源。（據(jù)9月18日《新京報(bào)》）

??? 很多人說(shuō)“以房養(yǎng)老”不靠譜，因?yàn)槠渖婕懊嫣?，又要有房子產(chǎn)權(quán)，又不需留給后代，所以不是大眾化養(yǎng)老模式。那么，在北京市出臺(tái)的養(yǎng)老意見(jiàn)中，被稱(chēng)為適用面更廣泛的“以房助老”模式就靠譜嗎？

??? “以房助老”無(wú)需抵押房屋產(chǎn)權(quán)，而是置換居住權(quán)，從而獲得更多的養(yǎng)老資源。從表面上看，這種模式與房屋產(chǎn)權(quán)脫鉤，可以確保在老人過(guò)世后，房子不會(huì)被金融機(jī)構(gòu)拿去，擺脫了財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)的后顧之憂，降低由此引發(fā)的糾紛概率，容易被市民所接受。但是，“以房助老”依然是跟住房掛鉤，仍要牽扯到房子的居住屬性，則就無(wú)法徹底擺脫房子帶來(lái)的各種問(wèn)題。

??? 相比“以房養(yǎng)老”模式的簡(jiǎn)單易懂，“以房助老”的概念有些含糊不清。從北京市民政局的描述來(lái)看，“以房助老”是拿居住權(quán)置換養(yǎng)老資源，而居住權(quán)跟房屋產(chǎn)權(quán)是皮毛關(guān)系，產(chǎn)權(quán)不明的情況下，居住權(quán)就更難扯清楚了。房屋產(chǎn)權(quán)歸屬老人的話，當(dāng)然就容易操作。而理論上講老人即便沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，也可以置換居住權(quán)，但在此等情況下按照法律規(guī)定，需要得到房屋產(chǎn)權(quán)者的同意，否則就無(wú)法實(shí)施。

而且，拿居住權(quán)置換養(yǎng)老資源也存在疑問(wèn)，老人一方容易理解，所謂養(yǎng)老資源就是養(yǎng)老金或入住養(yǎng)老院等，但對(duì)方拿到房屋居住權(quán)之后，又該如何處理呢？顯然只有兩條路，要么出租給他人，要么空置，而這兩種操作方法，無(wú)論是誰(shuí)都可以辦到，老人又何必非得置換給其它機(jī)構(gòu)？為何不自己出租收錢(qián)，豈不是更方便。再者，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)不屬于老人所有，而是子女或親屬的住房，那么居住權(quán)的置換就需征求產(chǎn)權(quán)所有者的同意，如此就將牽涉到第三方，關(guān)系更加復(fù)雜，操作變動(dòng)概率太大，很難順利實(shí)現(xiàn)。而產(chǎn)權(quán)人亦要顧忌到居住權(quán)置換后的麻煩，能否同意也未可知。

??? 綜述可見(jiàn)，“以房助老”跟“以房養(yǎng)老”雖然有區(qū)別，但在操作方式上太過(guò)復(fù)雜，即便適用范圍擴(kuò)大了，卻也不是一種好的選擇。對(duì)于符合條件的老人而言，無(wú)論是選擇“以房養(yǎng)老”，還是“以房助老”，都只是一種養(yǎng)老補(bǔ)充性質(zhì)，就如同人穿鞋子，合適與否只有自己知道。

近日，國(guó)務(wù)院頒布文件明確提出，鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，通過(guò)“以房養(yǎng)老”解決養(yǎng)老資金難題。這既是一種金融創(chuàng)新模式，也是養(yǎng)老保障的大膽探索。不過(guò)，基于當(dāng)前國(guó)情，假如相關(guān)的配套政策跟不上，或者社會(huì)養(yǎng)老觀念無(wú)法轉(zhuǎn)變，那么以房養(yǎng)老極有可能演變成“鏡中花、水中月”。

在我國(guó)老齡化程度日益加深、養(yǎng)老保險(xiǎn)資金缺口巨大的背景下，“以房養(yǎng)老”模式的提出有益于豐富養(yǎng)老模式、彌補(bǔ)養(yǎng)老金的不足，是緩解養(yǎng)老壓力的一種積極嘗試。但即便如此，“以房養(yǎng)老”模式由于制度不全、操作困難等問(wèn)題，在我國(guó)并不很順利。

“以房養(yǎng)老”模式是從國(guó)外引進(jìn)的“舶來(lái)品”，但面對(duì)中國(guó)的環(huán)境制度，會(huì)面臨明顯的“水土不服”。在美國(guó)、加拿大等國(guó)，“以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)”之所以能夠順利開(kāi)展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如這些國(guó)家普遍都有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進(jìn)行養(yǎng)老。相比之下，中國(guó)目前尚未有遺產(chǎn)稅制度，而且父輩向子女遺傳房產(chǎn)是一種根深蒂固的傳統(tǒng)文化。在這種情況下，愿意將房產(chǎn)拿給金融機(jī)構(gòu)作抵押進(jìn)行養(yǎng)老的需求就很少。

在中國(guó)市場(chǎng)，“以房養(yǎng)老”同樣存在巨大的不確定性，會(huì)抑制供需雙方的積極性。“以房養(yǎng)老”就是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。在這里，房子會(huì)升值還是會(huì)貶值、老人的壽命有多長(zhǎng)、市場(chǎng)利率水平的高低等因素，都會(huì)對(duì)供需雙方產(chǎn)生直接影響。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂(lè)意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。

同時(shí)，“以房養(yǎng)老”還存在適用人群窄，保障功能有限的缺陷。從國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，適合“以房養(yǎng)老”的人群大致有三類(lèi)：老人與子女分開(kāi)居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；老人擁有對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。老人經(jīng)濟(jì)狀況適中，因經(jīng)濟(jì)條件很好無(wú)“以房養(yǎng)老”必要，經(jīng)濟(jì)條件過(guò)低不具“以房養(yǎng)老”條件。換句話說(shuō)，“以房養(yǎng)老”不是“雪中送炭”似的養(yǎng)老保險(xiǎn)，而是具有一定的“錦上添花”的功能。

“以房養(yǎng)老”固然符合金融創(chuàng)新和養(yǎng)老模式創(chuàng)新的需要，但恐怕其難以成為養(yǎng)老模式的主流。再加上制度上的缺陷和操作上的種種困難，難?！耙苑筐B(yǎng)老”模式變成“中看不中用”的擺設(shè)。只有上述難題能夠得到有效解決，“以房養(yǎng)老”才能被普通民眾所接受，真正成為普通民眾養(yǎng)老的一種放心選擇。（作者是對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)社會(huì)保障系主任）