今年以來，全國各個一線城市在房價急漲普漲之下，關(guān)于房地產(chǎn)市場必須加強調(diào)控的言論再次呼之而出。國土資源部日前表示，在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監(jiān)管，防止借拉動內(nèi)需為名的違法圈地和搭車用地。
對過去數(shù)年以來反復出現(xiàn)的為“抑制房價”而展開的大討論加以觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)，總有一種聲音會脫穎而出，那就是呼吁增加土地供應。昨日，在上海的“頭腦風暴”中，中房集團理事長孟曉蘇為樓市開出“方子”的第一條也是如此。
但實際情況是，增加土地供應從來沒有對房價產(chǎn)生過任何抑制作用，以中國目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況和發(fā)展水平而論，凡是基于簡單的市場理論——比如供應需求理論——而形成的調(diào)控措施，必定是不堪一擊。追根究底，在中國，土地市場是一個最難以“市場化”的市場，在這個市場上，有難以計數(shù)的“歷史遺留”問題——有時，看似對土地交易雙方形成巨大威脅的動遷問題，居然可以轉(zhuǎn)化為受讓方的“屯地”工具，以本報兩年前曾發(fā)表的一個中國式新名詞，我們可以將之稱作“土地的時間價值”。這種“歷史遺留”的“企業(yè)土地儲備”有多少？數(shù)年以來，全國各地任何權(quán)威部門均難以作出回答，但我們可以肯定，現(xiàn)實的房屋有效供應中，“保留地塊”正作出相當比例的貢獻。
雖然，“新一代”土地出讓(合同)已經(jīng)對“屯地”有諸多的限制。但房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作過程，攸關(guān)土地交易雙方的“核心利益”，甚至是交易雙方代表的個人利益都難以撼動，以致于我們看到過太多開發(fā)商玩轉(zhuǎn)土地市場的經(jīng)典戰(zhàn)例：在各地，去年市場低迷期，不止一幅當初鼎鼎大名的“地王”被退地，開發(fā)商全身而退。
可見，增加土地供應與土地有效供應和房屋有效供應的距離實在太遠，或者說，只要在執(zhí)行和操作層面稍稍作出動作(或不作為)，其間的相關(guān)度，可以是正相關(guān)，也可以負相關(guān)，也可以不相關(guān)。
換一個角度描述：地方政府的“新一代”土地出讓，均以“招、拍、掛”施行，輿論普遍將之斥為“以土地供應的壟斷地位哄抬地價”，但在中國，若以公平而完善的法律法規(guī)施行“招、拍、掛”，因為市場行為處于“有序”狀況，則房價不見得因此而如眼下一樣飛漲。倒過來講，目前的房價被稱作“不理性”的上漲，原因雖多，但開發(fā)商屯地、屯房從而操縱市場是毋庸置疑的主要因素之一，開發(fā)商為什么可以做到操縱市場？環(huán)節(jié)頗多，原因不一，從源頭上講，如果其在土地市場上即可得到作為出讓方和開發(fā)進程的監(jiān)督方的地方政府的“支持”配合，則對要素市場的操縱可謂基礎(chǔ)扎實事半功倍，其后在銷售環(huán)節(jié)，操縱房價更是水到渠成。以近年來各地出現(xiàn)過的“退地”為例，如果土地出讓方允許受讓方不用付出(或減少付出)代價而全身而退，則開發(fā)商風險成本趨低至零，那么，等同于鼓勵當?shù)赝恋厥袌錾纤袇⑴c開發(fā)商：有人善后，大膽出價。
最后，對于國土資源部最新發(fā)出的“嚴禁屯地”文件，其實不無疑慮，蓋因“嚴禁屯地”既是我國土地法的既有規(guī)定，又是“新一代”標準土地出讓合同的固有條款，再度加以重申，作用也不過如此。
關(guān)鍵是地方政府的執(zhí)行層面如何配合，具體而言，是土地市場信息公開的程度如何提高。順便說一句，近年來曝光的貪腐案件相當多集中于土地領(lǐng)域。實際上，如果有關(guān)方面真對囤地呆漲、閑置延遲、甚至退地毀約的情況認真地去查一查，相信那才是錢權(quán)交易真正的主要場所。
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