??? 2011年已經(jīng)過(guò)半，從2月新一輪調(diào)控開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)連續(xù)下跌4個(gè)月。

　　據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年6月北京二手房成交量或?qū)⑾碌?000套以下，創(chuàng)下29個(gè)月以來(lái)月度成交量的新低。受成交量持續(xù)下跌影響，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)1%的下降，買賣議價(jià)空間加大。

　　成交量一路下滑

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年1月份北京二手房成交量為23478套，創(chuàng)下去年4月開(kāi)始第一輪調(diào)控后的新高。但從今年2月開(kāi)始的第二輪調(diào)控，北京二手房市場(chǎng)成交量卻一路下行，月成交量基本維持在1萬(wàn)套左右，成交量到了6月(截至6月29日)僅為7411套，這或?qū)⑹亲?009年1月后北京二手房市場(chǎng)成交量首次跌破8000套。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師汪麗認(rèn)為，限購(gòu)政策將很大一部分需求隔離在市場(chǎng)外，而在二手房供應(yīng)市場(chǎng)中，不少業(yè)主眼看著降價(jià)氛圍愈演愈烈，開(kāi)始暫緩出售計(jì)劃，或者傾向于轉(zhuǎn)售為租。而購(gòu)房人更是在等待房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的機(jī)會(huì)，雙方在心理價(jià)格上的對(duì)峙，導(dǎo)致成交量持續(xù)低迷。

　　多數(shù)商圈成交量下降超三成

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京58%的商圈二手房成交量環(huán)比去年下半年萎縮30%以上。其中，成交量環(huán)比2010年下半年下降最明顯的是位于通州的梨園，下降了45.5%，而成交量下降明顯的商圈基本上都位于通州、昌平、豐臺(tái)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，通州、昌平、豐臺(tái)也是外地人購(gòu)房占比最大的區(qū)域，限購(gòu)政策一出，使本地人購(gòu)房比例上升，外地人比例驟降。

　　汪麗認(rèn)為，這些郊區(qū)區(qū)域，也是新房供應(yīng)量激增的區(qū)域，新房市場(chǎng)搶占了部分二手房市場(chǎng)。進(jìn)入6月以來(lái)，新房的供應(yīng)量逐步加大，不少開(kāi)發(fā)商還開(kāi)始推出實(shí)質(zhì)性降價(jià)，分流了很大一批首次置業(yè)的剛需購(gòu)房人。

　　■ 視角

　　二手房議價(jià)空間明顯增大

　　在二手房成交量持續(xù)下跌的情況下，成交價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年6月份北京市二手房?jī)r(jià)格為24498元/平米，比“京十五條”新政前的2011年1月份下降了1%。同時(shí)，議價(jià)空間從今年2月份開(kāi)始也有所增大。

　　截至6月份，北京市二手房議價(jià)空間為11.5%，創(chuàng)連續(xù)15個(gè)月以來(lái)的最大差距。張?jiān)抡J(rèn)為，二手房成交量已經(jīng)跌至谷底，下半年房?jī)r(jià)下行壓力增大，預(yù)計(jì)到年底北京二手房總體價(jià)格可能會(huì)下降5%-10%。