高壓下的降溫--上半年全國地產(chǎn)市場走勢述評

　　樓市調(diào)控棋到中盤

　　6月份中國新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市增加

　　北京6月新建商品住宅價格微漲

　　未限購城市需求仍然旺盛。根據(jù)一份權(quán)威研究報告對90個重點城市的監(jiān)測，今年上半年新建商品住房成交面積與去年同期相比，47個未限購城市，有27個城市成交面積增加，其中有15個城市增長20%以上。部分中小城市也不同程度延續(xù)著量價齊升的現(xiàn)象。

　　更需引起警惕的是，由于擔(dān)心住房成交量下降過快影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，少數(shù)地方出現(xiàn)了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購措施的苗頭。

　　從保障房建設(shè)來看，進(jìn)展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設(shè)的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強(qiáng)。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)僵持和膠著狀態(tài)，房地產(chǎn)相關(guān)利益主體包括開發(fā)商的資金、金融機(jī)構(gòu)的盈利和風(fēng)險控制等壓力繃得越來越緊?！?/p>

　　在面臨“控通脹”與“保增長”的兩難選擇時，房地產(chǎn)市場調(diào)控又被推到聚光燈下。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉瑞認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)增速放緩有多重因素造成，房地產(chǎn)市場調(diào)控是其中一個重要因素。”

　　然而，如果沒有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控，房地產(chǎn)呈現(xiàn)的超常增長，對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重后果將不堪設(shè)想。倪鵬飛說：“調(diào)控房地產(chǎn)，放緩經(jīng)濟(jì)增長，也是兩個調(diào)控的應(yīng)有之意?！?/p>

　　倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前，為抑制通貨膨脹而適度從緊的宏觀政策，與抑制房價過快上漲而從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策是一致的。有利于迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金短缺的壓力下，最終降價銷售，有利于抑制投資和投機(jī)需求。

　　但值得注意的是，從緊的貨幣政策也給保障房投資帶來一定壓力，增加了保障房的融資難度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，今年保障性安居工程建設(shè)所需信貸資金規(guī)模達(dá)4000億元，而今年一季度新增保障性安居工程建設(shè)貸款僅650億元。

　　通貨膨脹的壓力加劇，使得房地產(chǎn)投資保值功能繼續(xù)被看好。5月份央行的調(diào)查顯示，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個百分點，但仍為居民投資首選。

　　劉瑞說：“房地產(chǎn)市場仍面臨住房需求剛性與住房投資慣性的博弈。調(diào)控需要更精細(xì)的措施?！?/p>

　　另一方面，財政收入增幅收緊，部分城市土地出讓金減少，增加調(diào)控政策執(zhí)行的難度。

　　倪鵬飛表示，雖然目前對房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)從緊，但這是結(jié)構(gòu)性從緊，不是總量性從緊。即在對房地產(chǎn)市場中高檔商品房投機(jī)和投資需求進(jìn)行抑制的同時，對真實的消費性購買予以保障，對保障房投資大幅增加。他說：“通過調(diào)控房地產(chǎn)市場走上健康發(fā)展的軌道，將會帶動未來宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運行?！?/p>

　　近期召開的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。

　　這一表態(tài)發(fā)出明確信號：房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍指出：“目前市場已充分地感受到政府調(diào)控的決心。從現(xiàn)實需要及地方政府公信力角度出發(fā)，調(diào)控都已沒有退路。”

　　從近期看，擴(kuò)大限購城市范圍已經(jīng)是箭在弦上；從土地供應(yīng)看，一方面要確保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放；從強(qiáng)化已有政策執(zhí)行力度上看，中央政府特別提出，各地要“從嚴(yán)”把握和執(zhí)行房價控制目標(biāo)；從長遠(yuǎn)來看，必須進(jìn)行房地產(chǎn)市場制度建設(shè)。